从光耀、恒大到万科参股平台中信城开一个惠州项目的10年盘活

　　近日，中信城开与深圳资产管理有限公司达成合作，就惠州惠阳百万花城项目国有资产进行资产管理运营。

　　百万花城项目位于惠州惠阳区秋长将军路，片区紧邻深圳坪山新区，周边多是产业园为主。项目的一大亮点既是拥有约5万平方米的将军湖生态，项目环绕该生态进行建设。

　　项目早期由惠州本土房企光耀集团持有，历经流转后由深圳国资接盘，并交由中信城开开发运营。

　　回望惠州百万花城的首次开盘，10年光影如梭。10年间，开发商从光耀再到恒大、从恒大落袋深圳国资、再将项目交由中信城开建设运营。这个项目已然见证了国内房地产行业的从高杠杆游戏走向告别高增长，探索新发展的调整，也见证了房地产行业进入“交付力”时代。

　　观点新媒体了解到，百万花城项目最早由光耀集团持有，后者于2002年在惠州创立，公司还在2011年跻身国内房企百强。

　　2014年，光耀集团因两次冲击上市未果，旗下多个在售项目又突发停售停工，导致其资金状况陷入困境，结果企业倒在2021年走向了破产之路，其董事长郭耀名也远逃海外。

　　曾经的郭耀名对外表示，光耀愿意接受一切企业的收购。公司的资金缺口有3亿到5亿元，只要能找到这笔钱，光耀就能缓过来。随着光耀的破产，百万花城项目的前身光耀将军湖陷入了3年的烂尾之中。

　　彼时的光耀集团对该项目的定位，是打造成超大规模百万平米原生态墅级楼盘。项目在2012年底首次开盘，后在2014年企业出险后进入停工烂尾阶段。并在烂尾3年后的2017年，恒大接盘了光耀在将军湖后期未开发的三块地块，占地面积达到13万平方米。

　　据恒大2017年半年报，其新增的项目包括“惠州恒大将军湖”，土储原值13.57亿元，土储面积40.34万平方米，平均楼面地价3362元/平方米，并由该公司100%控股。

　　另外，恒大还接盘了光耀旗下的马克住区、光耀城项目。再加上光耀将军湖地块，彼时的恒大在惠州市场的土储就多达240万平米。

　　恒大接盘后，将光耀将军湖更名为惠州恒大百万花城，彼时惠阳政府还依法在相关资金中调出2个亿的扶工基金，成立光耀问题楼盘处置小组，用于将军湖这一光耀烂尾楼盘的整治。政府出资后，2018年光耀将军湖小高层交付，2019年别墅区业主才迎来迟到5年的交房日。

　　到了2021年7月，恒大百万花城花园一期1幢、3幢、4幢先后获得预售证，在恒大接盘的4年后项目迎来入市。

　　但好景不长，项目开盘后的3个月，恒大也因自身债务问题，进入爆雷危机。陷入资金问题后的恒大，各地项目开始陆续停工，百万花城项目也于同年10月进入停工阶段。

　　停工后1年，恒大百万花城项目开发公司“惠州市融瑞发实业投资有限公司”，悄然发生了股权变更。其中，恒大系公司于2022年10月14日退出，随后交由信融瑞(深圳)投资合伙企业(有限合伙)及信融发(深圳)投资合伙企业(有限合伙)共同持有，前者持有70%股权，后者则是持有30%。

　　根据股权穿透的结果，两家有限合伙企业背后分别是深圳国资的深圳资产管理有限公司及中信城开旗下公司，前者持有99%股权，后者为1%。国资接过恒大的接力棒，成为百万花城的“新主人”。

　　在接盘方中，深圳资产管理有限公司成立于2020年4月，由深投控持股50.6024%，万科则持股24.0964%。

　　万科类似这样参股国资平台纾困的案例并不罕见。今年1月，万科、深圳人才安居、深业集团等等联合成立深圳市安居建业投资运营有限公司，此后新平台“安居建业”先后参与了恒大岳盟项目、益田“御龙华府”等项目盘活。

　　9月26日，深圳恒大还公告，位于深圳龙岗的恒大城市之光、恒大锦苑、恒大深汇大厦及都会广场等，引入深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司。股权结构显示，龙岗安城投的大股东，正是万科参股的“安居建业”。

　　而中信城开并未重金持有该项目，而是为该项目提供全过程开发建设及运营管理服务，形成了国资接管，中信代建管理的合作模式。

　　中信城开是中信集团一级全资子公司，注册资本78.6亿元，属于中信集团对国内房地产重整后专注于城市开发运营的专业发展平台。

　　其中，中信作为出险房企佳兆业的主要债权人，于今年六七月份陆续接手佳兆业旗下东角头项目、金沙湾国际乐园、红树湾项目以及佳兆业金融科技中心等项目。此后，中信城开大厦(即佳兆业金融中心)实现复工复产，中信城开·红树湾则迅速取得预售证入市。

　　包括上述项目在内，截至目前，中信城开在“股权投资+项目管理”、“政企合作+项目代建运营管理”方面，已有数十个项目在陆续推进中。

　　这两种合作模式目前已经成为AMC以及国资驰援出险房企或纾困类项目的开展方式，例如中国信达偏爱的“接管+委托代建”模式，目前已经盘活包括佳兆业广州南沙烂尾楼悦伴湾、新力控股广州增城海石洲悦等多个项目。

　　目前各家房企跑步入局代建行业，即便是还处于债务重组阶段的华夏幸福也设立了代建子公司，房企中发展代建业务的已超过30余家。

　　一只蝴蝶轻轻的拍动几下翅膀，可能会引起德克拉斯州一场飓风;房地产红利时代，地产商们埋下的高杠杆隐患，在这轮房地产市场受到严密监管和疫情冲击下步入深度调整周期中，成为其发展禁锢甚至终止的内因。

　　此时，国资在相对于民营资本显的更加牢靠。从光耀到恒大，再由深圳国资接盘，中信城开提供代建管理服务，惠州百万花城终在国资接盘后摆脱了“烂尾”厄运，也成功找到了穿越危机的最优选择。

　　另悉，除了惠州百万花城，恒大近期也被传将深圳南山的原联合饼干厂旧改转予央企招商蛇口。对此，招商蛇口方面向观点新媒体证实，目前公司在接洽该项目。