大发地产葛一暘：我们会一直坚持快周转战略

 疫情冲击之下，销售规模增速放缓似乎成为了不少房企们的共性，同时，也有一些房企正在寻觅着能够弯道超车的机会。

3月26日，出席业绩会的大发地产董事长葛一暘显得有些意气风发，其底气便是来自去年还算不错的一份“成绩单”。2020年初的业绩会上，大发并没有披露全年销售目标，而是表示2020年销售目标将保持在15%以上的增幅，而最终的结果和起初的猜测似乎差别有点大。

于2020年里，大发地产录得合同销售额约303亿元，同比增长44%；合同销售面积约205万平方米，同比增长32%；合同销售均价14826元/平方米，同比增长9%。营收方面，大发地产去年收入约为91.9亿元，同比上升24%；实现毛利约为19.2亿元，同比上升13%。

业绩会开场，先由首席运营官兼高级副总裁冷俊峰负责介绍了大发地产过去一年的经营情况。除此之外，出席现场的高管阵容还包括了首席执行官兼执行董事廖鲁江、首席财务官兼高级副总裁罗俊，以及未出现在镜头里，通过电话拨入的上市公司首席财务官兼副总裁黄展鸿。

从土地布局进一步走出长三角，并向成渝都市圈侧重；到发展战略从“1+5+X”变更为“1+1+X”；再到财务指标上顺利进入“三道红线”绿档……于大发地产而言，过去一年时间里有着不小的转变。

2020年里，不管是政策调控、融资渠道还是土地市场，房地产大环境正在发生着深远的变化，也迫使房企不得不做出应对。对此，葛一暘表示：“集中供地是对企业综合能力的一次全面PK，而我们已经做好了相对比较充分的准备。”

转航西南

“大发是一家深耕长三角主要城市和成渝城市群的企业，对板块、对地块价值的理解和挖掘相对比较深入。”在对2020年做年度小结时，葛一暘对于大发的投拓方向做出了如是解释。

其中，和2019年相比变化最为明显的，显然是其在成渝地区的“破局”。

据2019年年报显示，截至该年年底，大发地产在成都只布局了一个名为“邛崃大发融悦和府”的项目，其当年新增的25个项目也基本集中在长三角，并未在成都有新增土储。 

变化发生在了2020年，截至去年底，大发共拥有总土地储备约670万平方米，总货值约1000亿元，长三角占到了80%，成渝都市圈土储货值占比上升至12.5%。

具体来说，大发在2020年共获得了22块新增土储，对应总建筑面积280万平方米，权益地价为58亿元，平均楼面地价为5753元/平方米。

按照区域划分，该等新增土储中，有74%位于温州、宁波、苏州、无锡、芜湖等长三角地区，剩余26%的新增土储则是来自成都、重庆和绵阳等西南区域城市。其中，仅在成都一城，大发2020年所拿下的土储便占到了新增总面积的18%，仅次于已经深耕多年的温州。

关于公司投资方向的转变，廖鲁江指出，成渝是国家发展当中新的黄金城市群，大发很看好这个区域。“我们其实也是提前布局，在2018年下半年开始做第一个项目。经过两年，我们在这个区片增加到了8个项目。”

“我们有总可售货值650亿人民币左右，其中新增供货520多亿。按时间来分割，上半年占整体供货的55%，二、三季度是高峰，这和我们对市场的判断和市场的时间点是匹配的，我们销售的高峰期是二、三季度，这两个季度占到73%。”

廖鲁江介绍说，在今年的可售货值中，长三角占到了80%，成渝占到了18%。从城市来看，温州以及温州周边地区是大发的重点销售地区。

此外，他也表示，今年成渝地区的销售额贡献和业务贡献收入会逐步显现出来。“我们相信成渝城市群是未来支持大发快速增长的重要新增长点，所以这里会是我们作为进一步发展的重要基点。”

绿档下的“超车机会”

和其他房企一样，如何应对“三道红线”和“集中供地”同样是管理层们被问及最多的一个问题。

截至2020年底，大发的总资产为350.7亿元，同比增长大约27%。手头现金较2019年底的46.9亿元增加25.8亿元至72.8亿元，同比增长了55%。同时，计息银行及其他借贷总额为约为70.86亿元，同比增长16.18%。

言语间，葛一暘毫不掩饰其对于公司去年现金流状况的满意。“各位比较关心的三道红线问题，我们已经全面实现绿档。”据其介绍，2020年大发经营资产负债比率为61%，扣除预售款项后的资产负债率69%，总现金短债比为1.4倍。

不过，对于房企而言，规模的扩张往往离不开杠杆的使用。因此，在大发宣布全面进入绿档之后，也有人现场提出疑问称，三道红线是否会增加中小企业弯道超车的难度，大发未来又是否能够持续维持在绿档之中？

对此，罗俊作出回应称，公司还是会合理控制融资杠杆，保持绿档情况之下的经营。“三条红线是要回归到经营本质，以经营能力驱动公司长期稳定健康发展。”具体而言，大发未来将会从投资、融资、运营等多个方面去做出不同应对。

以投拓为例，罗俊表示，公司未来会从项目视角去做深耕，重点拓展快周转和股东价值高的项目。“我们会一直坚持快周转战略，通过快周转实现公司的长期稳定发展。”

罗俊所说的这一策略，或许能够从大发在成都的发展情况去管窥一二。尽管大发是在去年才真正在成都铺开拿地布局，但年报数据显示，在大发2020年销售物业收益里，成都的贡献占比已经跃升到了第六位；排在温州、合肥、舟山、嘉兴、徐州等长三角城市之后。

葛一暘也带着自豪的语气介绍说，在拿地后，大发的运营相对是比较有优势的，能比大多数同行实现更快的开盘和股东资金回笼。“这就是我们一直提的快周转，同时也有实现一定产品的溢价能力。”

和去年一样的“谨慎”，尽管2020年的销售增速不小，但今年大发同样没有给出一个过高的年度目标。2021年全年合同销售额目标是360亿人民币，相对比2020年增长20%。或许是为了给市场传递更多的信心，管理层也补充表示：“我们认为是可以超额完成任务的。”

以下为大发地产集团有限公司2020年度业绩发布会现场问答实录节选：

现场提问：管理层刚刚提到2021年合约销售目标是360亿元，想公司说一下未来三年的策略，公司今年从“1+5+X”的策略转变为“1+1+X”的原因是什么，是否有看到其他地区的发展？

廖鲁江：关于2021年全年销售目标是360亿人民币，这个目标我们非常有信心，是非常保守的目标，我们非常有信心在2021年超额完成。

未来三年的规划，2021年我们是稳健经营、提速增效，实际上稳健经营、快速发展是在我们未来三年的主要经营策略，一是规模，规模是我们在快速增长当中非常重要的一项。

二是保持相对快速增速，未来三年市场也好、政策也好，行业发展都存在着不确定，我们有信心比行业的平均速度增长更快，这是我们追求的目标。

三是通过城市深耕，“1+1+X”城市深耕我想作一个说明，“1+1+X”中间的“1”是长三角和成渝地区，这是过去几年我们在实践当中，在局部已经形成了一些资源积累和竞争优势，这是我们进一步发展的基础，所以我们明确把这两个地区（长三角地区和成渝地区）提出来作为我们经营的基点和深耕的地区，这是更重要、更看重，而不是对其他地区的否定，我们在其他地区未来发展当中也是不断跟进和研究，合适时间我们也会择机进入。

第三，成渝应该说是国家发展当中新的黄金城市群，我们非常看好这个城市，也提前布局，在2018年下半年开始做第一个项目。实际上经过两年，我们在这个区域增加到了8个项目。现在销售面积只占到3%，但在土储结构当中已经占到了18%，我相信在2021年它的销售额贡献和业务贡献收入当中的比例会逐步显现出来，我们相信成渝城市群是未来支持大发快速增长的重要新增长点，所以成渝我们作为进一步发展的重要基点。

现场提问：公司近年销售和新项目的权益比例有所下降，管理层对权益比例有没有什么目标？

冷俊峰：共享经济时代，合作开发，强强联合是行业发展的大趋势，我们在2019年、2020年相继引入了一些优质合作伙伴共同开发项目。当前我们大发处于上升发展期，在这个阶段我们要在规模、财务和风险方面做平衡，既要考虑权益比例，同时也要考虑规模增长和市场份额，预计近期，我们的权益比例会维持在45%-50%，之后会逐步提升，提高我们的权益比例。

现场提问：请问管理层如何应对三条红线，你们认为是否会增加中小企业弯道超车的难度？预计未来是否都能维持绿档？

罗俊：三条红线的出台是国家为了房地产长期健康发展而出台的一些监管要求，我们的应对是，第一，拥抱监管，合理控制融资杠杆，保持绿档情况之下的经营。另外，三条红线应该来说，回归到经营本质，以经营能力驱动公司长期稳定健康发展，从具体应对来说，我们现在主要有四个方面，从“投融运采”四个方面去应对三道红线。投资方面我们会“1+1+X”深耕战略，从投资方面，从项目视角坚持城市深耕，坚持战略合作方深耕，重点拓展快周转和股东价值高的项目。

第二，在融资方面，我们会在合理控制整体融资杠杆的基础之上，多元化拓展融资渠道，加强和金融机构的战略合作，不断优化有息负债结构，加大中长期负债比重，降低财务成本，另一方面积极加强与合作方的股权合作，严格控制财务风险。从运营方面，我们会一直坚持快周转战略，持续打造产品力，提升运营能效。

第四，在财务方面，我们主要从三个方面的管控，一是回款，坚持以回款账款比例不断提升成为我们的管控目标；二是对监管资金，我们进行分类管控；三是我们坚持以收定投管理，严格控制拿地资金和回款比例。

应该来说，三条红线出台，地产行业将会进入到一个长期稳定发展的时代，房企如果仅仅通过放大融资杠杆实现快速扩张，实现弯道超车的机会应该是越来越难，我们认为只有回归经营本质，不断提升经营管理能力和产品力，通过快周转实现长期稳定发展。。

现场提问：请公司分享2021年到目前为止的拿地情况，不久前首进丽水，公司能否介绍一下这个项目。

冷俊峰：可以说我们在土地市场上一季度取得了开门红，我们今年先后获取了温州、丽水和南通三块土地，总货值约130亿，今年我们进丽水，该城市也是位于我们熟悉传统深耕的浙江区域，周边温州和金华都有项目，对于丽水我们并不陌生，2020年在丽水参拍了5块土地，这次我们终于成功获得该项目，可以说是水到渠成，瓜熟蒂落。该项目位于丽水城东板块，项目容积率1.8，有利于打造改善型产品，相信我们一定能够有产品的溢价。

现场提问：国内现在继续开展信托融资“两压一降”，对于公司融资方面有没有什么影响？以及如何应对？

葛一暘：国内对于房地产金融调控一直在持续，我们预计也会保持一个相对比较长期的过程，2019年公司就开始针对性调整我们的融资策略，整体来说这次“两压一降”对我们公司融资和业务影响不大。

2020年初我们主动调整境内融资比例，2020年境外融资比例约为44%，境内占比是56%，境内外融资占比相对比较均衡。从境内结构融资来看，2019年开始我们主动压价信托类融资，信托规模在2020年底仅占我们融资余额的8%，境内融资主要是以银行长期限开发贷为主，超过了境内融资余额的70%，一方面大幅降低了融资成本，另一方面也优化了我们的负债结构，公司抗风险能力也更强。