告别高杠杆、高负债、高周转 房企转型之风该如何吹?

在持续调控、市场降温、融资变难等重重压力下，房企告别高周转，寻求转型，这也是在布局未来。11月26日，2019年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典上与会专家发表了上述观点。专家还指出，中国城镇化还在继续推进，刚需和改善性需求仍然支撑着房地产行业的发展，行业走向、融资都将面临新的转机。

从高杠杆游戏走向低杠杆制造业

自“房改”以来，中国房地产一直沿用旧的发展模式，但是旧的发展模式在未来将遇到很大的瓶颈。中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住建部科技委住房与房地产专委会副主任委员秦虹认为，高杠杆、高负债、高周转要靠高价格，如果没有不断上涨的价格，旧模式也很难持续。在未来，中国房地产发展空间受到约束，最为明显的是新房总量的增长空间会越来越小。与此同时，房地产开发的利润空间会越来越小，还面临资金约束、政策约束。

经济学家、如是金融研究院院长管清友也直言，“中国在下一轮的改革领域里，无论具体金融还是房地产都面临着更加艰巨的任务。”

“在金融周期从上行转向下行，金融监管更加严格，房地产行业的高周转游戏不太适应现在的经济背景和监管背景。”管清友如此称，未来除了调控的措施以外，对于房地产企业，可能出现比较大的变化是，对土地招牌挂自有资金的要求更加严格，这就意味着房地产企业要拿出更多的自有资金去购买土地，这对于整个房地产行业杠杆收缩可能立竿见影，也就是说从高杠杆游戏变成低杠杆制造业的游戏。

不过，管清友也认为，从长远来看房地产行业仍然非常有前景，生产能力在，潜力在。但从政策上来看，无论房子不炒，还是降杠杆都可能迫使房地产在发展方式上实现转变。

房企现在转型是在布局未来

行业的种种变化，都在推动房企加紧转型。秦虹指出，房地产业的转型实际上是布局未来，房地产本身是中长期的投资，精准判断未来的发展颇为重要。房企转型可以与产业结合、与特色结合、与金融结合。最终房企向哪里转？企业要依据自身的实力和自身的特点来进行选择。

秦虹建议，城市更新是未来房地产转型必须要关注的一个新领域，城市更新是所有世界大城市再繁荣非常重要的支撑手段。城市更新和产业更新是同步进行，城市更新带动了产业的发展，这期间可以给房地产行业带来持久的现金流，持久的发展动力。

对于转型中的房地产行业，科技的影响力越来越大。对此，华为技术有限公司EBG全球智慧城市业务部总裁郑志彬指出，房地产未来发展的需求趋势，是“以人为本”深入产业的骨髓。未来地产除了结合金融产业、城市更新之外，行业一定要和科技结合，未来的地产一定是平台+生态的模式。

针对当前融资环境已经明显收紧，房企从各个渠道获取资金的难度、挑战都在增加。与会人士认为，面对挑战，打铁还需自身硬。从另一方面看，事实上，资金的提供方也在寻求靠谱的房地产企业。在行业进入转型期，对于身处变革期的房企来说，从“卖房子到卖服务”很关键。身处转型赛道，房企更要做好自己的“发动机”、争取多个赛道同行并举。