惠州企业推售提速 7月推售房源破万套

  “现在有货推出来就赶紧卖，多挣点钱攒着。”走访中，惠城水口三环路边某楼盘销售人员小崔这么告诉笔者市场则更进一步。据各县区房管部门预售监管平台信息和市场监测数据，7月份预计将迎来50多个项目推新，供应房源达到11363套，其中惠阳区单区市场推售房源就将达到4000套左右。

对比前期市场频繁出现延缓推售和捂盘惜售行为，如何理解当前的市场行情？相关行业专家认为，调控的常态化有效打消了部分企业的侥幸心态，开始重新审视市场风险积极入市。此外，随着金融环境的收紧，企业回款压力增大的同时市场需求也逐步出现观望情绪，加快推售成为企业对抗潜在市场风险的有力途径。

具体到后续市场的发展，该专家认为，短周期仍将面临着较为乐观的局面，但企业推售的集聚也将拉大市场竞争。延伸到调控政策的深化则将不断精准化和差异化发展，一方面不断为入惠创业就业的企业和个人提供住房支持，另一方面则有力地将投机炒房行为清出市场。

现象

市场推售不断提速

楼市进入下半场，多家检测机构统计的上半年市场交易数据出炉。据惠州中原战略研究中心统计，上半年全市销售房源面积为876万平方米，同比增幅达到35%。该中心指出，随着市场价值提升，常态化调控推动，市场供需呈现出两旺局面。

笔者注意到，对比去年市场表现，进入今年以来的惠州楼市推售变得积极。不同于去年市场出现大量企业延缓推售、捂盘惜售局面，企业在当前市场推售变得积极。碧桂园、海伦堡、奥园等企业旗下多个项目都数度开盘推售，有效保障了市场供给。

在数据统计上，上半年推出房源数量为833万平方米，销售规模同比少43万平方米。具体到各县区的市场表现，除了惠城仲恺因开发程度较高供地较少推售项目不多，惠阳大亚湾需求持续旺盛略显紧张，在博罗、惠东等县域市场均新房供应充足。

聚焦到动态市场，进入7月份的推售脚步进一步加快。据不完全统计，在7月份惠州就预计超50个项目推新，共计供应房源数量将达到11363套，相较于6月的推售数据涨幅近三成。其中，惠阳片区预计推售房源数量将接近4000套。

具体到当前的推售局面，在各县区房产管理局预售监管平台看到，7月上旬已有方直星耀国际、御宾府、泰丰花园、富康名城花园等近20个楼盘项目领取新批次预售许可证，推售房源超过3000套。其中惠阳区就有德威花园、水岸新天中心等7楼盘推出房源1397套，推售表现积极。

“去年，大量企业对于政策的持续性带有观望和侥幸心态，可能存在一定的延期推售心理，但随着政策层面不断释放的常态化调控决心，对于企业来说就成了一个适应过程，适应了就进入到新的稳定推售行情。”一位要求匿名的市场分析人士表示。

探因

信贷成本增加部分购房者开始观望

回看上半年市场表现，企业推售的脚步并不平均。1—3月推售分别为111万平方米、63万平方米和99万平方米，月均91万平方米，而进入到二季度市场则显著提速，3个月分别达到了213万平方米、150万平方米和185万平方米，月均180万平方米左右。

结合市场环境，政府主管部门在年初房地产业座谈会指出，2018年将坚持楼市调控不放松、不动摇的市场定调影响深远。部分抱有幻想，放缓推售等着市场调控松绑、价格监制放开以获得更高利润率的企业愿望落空。

楼市专家、世联行副总经理胡光宇坦言，一方面企业避无可避，此前等待某些时间节点政策的放松能够适当减缓工期等调节推售节奏，但随着市场调控的深化，等不到头的开发企业必然推售入市；另一方面则是金融市场的不断收紧，信贷难度越来越大，对于中远期市场需求肯定也带来影响。

位于水口三环路边的某楼盘项目营销负责人介绍，现在国有五大行我们基本都不去送件了，年初的很多交件当前仍处在排序之中。客户按揭的贷款基本都是往兴业、浦发、光大等商业银行合作，且面临着30%—50%左右的利率上浮。“这种环境给企业带来的压力不单是资金上的，还有客户的不理解和投诉，送件时候给客户说的上浮30%，但实际批复贷款却成了40%甚至更高，就出现了纠纷。”该负责人说。

买方市场则开始出现观望。记者在走访过程中遇到的看房市民陈先生就表示，自己几个朋友都采取了全款的付款方式，不但能够更好地买到好楼层也能够避免信贷成本支出，面临换房的自己现在也开始考虑先卖掉老房子再一次性买房的方式了。“30%的上浮是极限了，再高就不能接受了，宁愿离市观望。”

“现在快速推出市场还能够取得不错的成交，取得一定程度的回款，继续拖延下去则面临市场风向转变的风险。”胡光宇介绍，从金融端收紧带来的影响看，尽管短期的需求仍然比较旺盛，但在各个区域间已经出现了差异，购房成本的增加让部分有购房需求的市民开始观望。很显然，企业也看到了市场的这种变化趋势，加速推售有效回笼资金也能够提前做好“过冬”的准备。

重点

调控举措不断深化引市场关注

“不单是信贷环境，对于企业而言，政策的变动同样非常敏感。”上述要求匿名的市场分析人士介绍，尽管因城施策的调控背景下，惠州在价格监制和限售环节足够规范和严格，也带来了阶段性市场的平稳发展势头，但作为区域唯一未启动“限购”措施的城市仍然面临着较大的压力。

“面对销售较为旺盛的市场，潜在的政策压力和市场风险无疑让企业备感担忧。”他说。

笔者注意到，在粤港澳大湾区发展进程不断提速，以及高铁、城际和地铁等轨道交通利好不断取得进展的背景下，原本就呈现开放属性的惠州楼市越来越受到各方的关注。一方面吸引着全国，甚至境外的机构和个人入惠创业就业，置业安家；另一方面，部分投资客和炒房机构也开始进入市场，扰乱正常的市场供需。

以惠州中原发布的半年数据统计为例，惠州市场最受关注的临深片区大亚湾市场销售房源就达到了26271套、262.7万平方米。计算可得，2018年上半年该区域平均每天的销售房源就将达到144套、1.44万平方米，市场呈现供需两旺局面。该区在连续多周出现多楼盘集中推售局面后，部分中介机构、微信公号平台竟然发布“深夜抢房”、“限购”等谣言，一度带来了市场恐慌。

在这一背景下，大亚湾迅速发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法违规行为的声明》规范市场交易，并采取限制性购房措施，对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为暂缓网签，打击投机炒房行为。

进入下半年，行业主管部门再度发文《关于规范境外机构和境外个人购置房产的通知》，重申规范境外机构和境外个人购房。指出境外个人在境内只能购买1套用于自住的住房，并要出具在境内工作超1年证明。

“市场调控到底会怎么发展很难去预估，但从主管部门的持续发生和发文指向来看，强化市场调控，维护市场稳定的态度是非常坚决的。”德威集团营销中心总经理刘友介绍，按照调控政策规范自身行为，及时推售和去化，也能够让企业自身应对后续市场风险或政策的变化更加从容。

展望

市场不断规范，调控更为精准

“从当前的信贷环境的变化，以及企业推售节奏的变化，在市场调控的大背景下，市场的各项要素正在发挥各自的作用。”胡光宇说。

胡光宇表示，从前一阶段南方日报集中报道的各县区房管部门领导的表态来看，当前的市场在既有调控政策的深化和严格落实环境下，已经开始呈现出健康平稳态势。是否需要新的更严厉的调控政策？就目前的市场表现来看必要性有限。

另有业内人士则认为，判断是否需要新政策的标准一般来说应该是目前的政策是否有效，以及市场表现是否失控？他认为就当前的惠州市场来说，对比近3年的市场表现基本保持着价稳量稳的局面，这意味着既有的政策正在发挥积极作用。对于限制性购房和“限外购房”举措的接连出台，该人士直言这都是属于针对阶段性市场需求中出现的部分投机炒房行为的具体措施，重在打击投机炒房。同时也是在不断传递行业调控不动摇的信号，让部分仍抱有侥幸心态的企业及时规范自身的销售行为。

上海独立地产评论人顾海波则认为，基于当前的市场调控局面和市场表现情况，惠州楼市的调控趋势更多的仍将是在精准化和差异化环节发力，针对各县区面临的不同局面和市场环境差别化应对。即使出台新政策也不会再是跟风的限购措施，更多的还是会考虑到对城市产业发展的支持。

他介绍，当前的惠州正面临着粤港澳大湾区的历史机遇，中韩产业园、潼湖生态智慧区等区域概念也在不断发展，不断吸引着更多资源要素聚集，惠州的房地产市场也必然更加强调作为产业的住房服务补充，为入惠创业就业的企业和个人提供住房支持，而对于试图浑水摸鱼的投机炒房群体则将予以清理。

对于企业推售的建议，胡光宇认为，后续市场在明面上将保持乐观，企业可以结合自身项目的进度合理安排，无需紧张扎堆。但他同时也表示，随着近两年布局的企业推售周期陆续到来，2018年下半年市场的供应面将持续扩大，市场竞争将不断拉大。

打击投机炒房

成为重点

2018年的市场进入下半场了，将如何走？笔者走访调研市场发现，企业对于市场调控新举措的不断出现，以及金融端口的不断收紧表现紧张。此外，部分中介机构和自媒体造谣传谣加剧了市场恐慌，扰乱了市场秩序。

聚焦到市场表现，从惠州中原监测的数据可看到，市场购房需求仍然明显，而供给端则有效破除了去年市场捂盘惜售的局面。但从区域差异来看，不同于去年市场“一片飘红”，今年市场旺盛供需局面集中出现在惠城仲恺和惠阳大亚湾区域市场。博罗、惠东等县域市场，以及市区远郊的东江高新区、惠南高新区区域则出现滑落局面。再关注到信贷市场，收紧的势头明显。目前已出现大量按揭件积压，大量企业面临着半年前甚至一年前销售的房源按揭款项难以回笼资金的情况。而对于购房者来说，尽管承担高额的利率上浮带来额外支出，但仍然难以完成贷款，交全款客户进一步加剧了刚需置业群体的置业难度。

回到政策层面，就目前而言，惠州市场表现稳定，调控政策也切实有效地作用于市场。但部分投资客扰乱了正常的市场供需，如何打击投机炒房成为关注重点。在这一背景下，行业主管部门推出限制性购房举措，重申限制境外机构和个人购房措施，严厉打击炒房行为，针对动态市场行情精准施策。

具体到后续市场的发展，“后续市场的政策面肯定仍将是集中于对投机炒房的打击，有效保持市场的稳定和就业创业人口居住需求的有效落实。”对于相关市场专家的表态，结合市场调控和销售的基本面，笔者亦深以为然。