10年前惠州描绘的商业蓝图,如今“卡壳”了?

商业的繁荣，是一座城市发展程度的最直观体现。惠州虽然长期停留在三线城市的段位上，但拜十多年狂飙式发展的房地产所赐，强力拉动下，从14年前的明星传统商业体人人乐到目前的现代商业综合体华贸中心，商业的繁荣蜕变早已不可同日而语。

不过，值得玩味的是，在港惠新天地、华贸中心、佳兆业中心、隆生广场、意生广场、赛格假日广场等众多一站式商业综合体相续入市之后，在这座城市人口增长缓慢，城区常住人口长期停滞在150万左右的中心城区，商业综合体很快进入了肉搏时代。

政府对城市的远景规划必然包含了对各片区商业指标的硬性要求，正因如此，面对短期内出现饱和值的商业综合体，对商业指标感到压力山大的开发商，开始纷纷玩起了拖延战术，导致十年前惠州描绘的商业蓝图，如今出现了“卡壳”现象。

12年前，惠州勾勒了商业美好蓝图

首先来回顾一下，早在12年前，惠州公布的城市总体规划纲要中，勾勒了一幅美好的商业蓝图：“多种商业业态合理分布，形成具有惠州特色的商贸流通规模和布局。完善由旧城商业区、中心城商业区和外围商业区组成的商业体系，丰富商业区的内容，发展多种商业业态，实现多元化协调发展的格局。”以此商业布局，推动惠州城市发展。

起初，商业体量虽然不大，但发展却也顺风顺水，如今的河麦商圈、东平商圈便是在那个时候崛起的。那一刻，令人看到了惠州未来商业的“百花齐放”。

4年前，惠州传统商超集体退场！

以便捷式、一站式、体验式消费为消费模式的现代商业综合体有如怪兽一般瞬间摧毁了消费功能单一枯燥的传统商超。

麦德龙停业

惠州部分停业的商场

四年前，惠州传统商超迎来了最低迷的时期，一个个曾经辉煌的商超黯然倒下，百佳超市、海雅百货、麦德龙......相继撤场，一个时代的商业“代表”就此终结。

佳兆业广场

“商业体肉搏”

越来越多的商业体开始出现近身肉搏战

运营能力是商业存活的根本

世界第一个城市综合体项目诞生于上个世纪50年代，法国拉德芳斯。随后，美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体相继出现，并成为城市核心竟争力之一。但对比发现，早期的综合体运营，国内外有着本质的区别，国内重视销售收入，而国外更重视租金和运营，但从长期发展来看，无疑后者更为合理。

因此，运营水平是商业综合体最主要的核心竞争力。

两度“换血”的意生广场

但商业地产是一个在地产行业非常垂直的专业领域，真不是一般人能玩得出来，即便人口数量庞大，各项资源充沛，经验丰富的北上广深一线大城市，被玩垮的商业综合体比比皆是。这方面，惠州的基础条件更加薄弱。

从早年倒下的一批商业分析，问题大都出在运营模式上，主题无特色，业态同质化，体验感平庸，互动性太弱，难以吸引消费人流，经营每况愈下。

大隆财富广场

虽然不少商业也在调整运营策略，争取力挽局势，但最终效果不大。如江北意生广场经历两次改名，从乐合城到世界汇，两次策略性转型无果，如今商场内仅有少量商户平淡维持；又如，贯穿惠州人17年记忆的人人乐去年停业升级，更名Le Super，至今仍未重新开业，原来的百佳超市更名源东商场后，虽然进行了诸多改造，但依然没有起色。

早在惠州综合体萌芽之初，每个片区基本是一家独大，对运营并没有太高的要求。随着近身肉搏竞争格局的形成，江北的华贸天地 VS 佳兆业中心、东平吉之岛 VS 隆生广场、河南岸港惠新天地 VS 三环天虹成鼎立之势，几对CP暗自较劲，在运营模式上推陈出新，形成了一套特有的经营体系，深入探索惠州人的消费心理与购物习惯。

T park时尚公园

“供需不匹配”

  来自城市发展的掣肘  

人口、城市经济体量无法满足更多的商业配备

可是，问题来了，商业大综合体越开越多，而城市人口流入缓慢。公开数据显示，2017年，整个惠州人口净流入仅2万左右，中心城市惠城区常住人口依然停留在150万左右，这给遍地开花的商业综合体造成了极大的运营压力，没有人，怎么拉动消费呢？

人口无疑是制约商业综合体发展的主要问题。综观惠州商业综合体的分布情况，有趣的是，基本每个片区综合体的数量维持在2个左右的数量，既匹配区域的人口消费需要，又保持着适当的竞争关系，多年以来，惠州的商业格局几乎维持着这一微妙的关系。

但这一格局，在2018年可能要被打破了。

来自赢商网的大数据，2018年全国将有937个购物中心要开业，广东103个，惠州仅8个，远低于广州、深圳、佛山的二十余个。这并不意外，一方面，上述三者人口数量基本在1000万以上，尤其广州，2017年人口总量突破了2000万大关；另一方面，三者经济体量为广东前三甲，城市的消费需求摆在那，因此需要更多的商业综合体配备。

2018年，惠州基本每个区域均有新的综合体项目加入，将打破原有的竞争格局。

从长期来看，未来人口及消费力的增长应该可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，人口问题将会是影响商业综合体发展的主要原因，如果过量开发，可能导致泡沫。

“政企的博弈”

  来自城市规划的约束  

开发商的短期回报与政府的长远规划的博弈

这一点比较特殊，前面三点都是开发商在建设或运营综合体项目上的一些“阻碍”，而开发商的短期回报的定位与政府对城市长远规划之间的矛盾，是开发商开发综合体项目的最大压力。

政府在对商住用地进行规划的时候，会硬性对地块需要配比一定量的商业指标，而这个配比的量往往是以长远的眼光去规划的，十年、二十年，甚至更长，这完全符合城市持续发展需求，但这个指标对于多数开发商而言，是极大的压力。

政府层面，需要对整个城市的发展脉络进行把控，考虑的不可能是近几年的计划，而是城市更为长远的走向；相反，企业的本质是逐利的，讲究的是资金高效运转，更倾向于用更短的时间获取收益。于是，矛盾就产生了。

目前，惠州许多搁置的商住地块，规划之初都以区域或城市的商业地标定位，但由于各种原因，工程至今仍停滞不前。当中原因错综复杂，有的难以道明，但商业配备指标的压力或是其中之一。

2013年，夺称号的江北外贸学校地块，规划打造成小型城市地标，将融合住宅、写字楼、酒店、商业等业态；2014年，江北菊花头地块，规划建金融中心，由4座塔楼构成，当时以惠州最高的建筑定位；还有近两年被寄予厚望的金山湖沃尔玛山姆会员店，也因规划问题迟迟未动工。

综合体需立足城市发展，提升消费文化！

在粤港澳大湾区背景下，给了惠州商业综合体发展更多的想象力，城市发展需要商业繁荣，而商业繁荣又依赖城市的人口、经济发展水平，彼此相辅相成。此外，三四线城市无法照搬大城市的做法，需要因地制宜，根据区域条件、市场环境、人居消费理念进行调整，增强自身的综合运营能力。

与此同时，房企应更多地以城市长远发展的眼光去规划项目，与城市共同发展，从城市的良性生长中获取红利，做出更有差异化的主题特色，更接地气、更好体验感的商业综合体，不断升级惠州的消费文化。