2018年房地产春夏之交，大数据帮你辨明罗生门

2018年春夏之交的房地产市场热闹非凡，一边是各个地方政府出台的调控供给端的政策：摇号、限购升级，另一边是针对性的需求端刺激政策：抢人才、贷款年龄放宽。一季度经济指标公布，各项指标向好，但隐忧依然存在。一季度经济指标、423中央政治局会议和海南自贸区新政之间，貌似没有关联，实则环环紧扣。

近两月，林中、任志强、吴建斌等大咖分别发表了针对房地产市场走势的看法。其中，任志强的“抄底说”更是引发了大众热议。热闹的房地产市场和众说纷纭的观点，令笔者想起了日本著名导演黑泽明的作品《罗生门》，究竟什么是真相？从中估数库调取的数据分析或许能帮助大家“拨开云雾“。

一、房地产市场：大事件一览

1、摇号政策扩围

⊙3月15日：继上海、南京、长沙、成都之后，武汉成为第五个摇号买房城市。

⊙3月28日：杭州成为第六个摇号买房城市。

⊙3月30日：西安成为第七个摇号买房城市。

2、抢人大战升级

⊙3月30日：继南京、杭州、西安、郑州等城市落户政策放宽后，青岛也宣布放宽城区落户政策，由“先就业再落户”放宽至“先落户再就业”。

⊙4月4日：石家庄加入抢人大战，大专以上学历即，并当日办结。本科生及以上在石家庄购买首套住房，可获补贴。

⊙4月16日：唐山加入抢人大战，本科即可“先落户后就业”；全职硕士研究生，每年给予1万元租房补贴。博士后、博士(同时具有毕业证和证)，给予15万元安家费。

⊙4月22日：沈阳加入抢人大战，中专以上学历人才即可“先落户后就业”，放宽了享受房租补贴受益群体范围。

⊙4月24日：珠海加入抢人大战，本科毕业三年内凭毕业证和相关资料即可申请落户。

⊙4月26日：合肥加入抢人大战，40周岁以下本科学历、中级及以上专业技术人员、高级工（国家职业资格三级）及以上高技能人才，可以先行落户。

3、史上最严限购出现

⊙3月31日：海南实施最严限购，规定外地户口限购一套且首付不低于70%；其中五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县禁止购买。所有新购住房5年内禁止转让。

⊙4月22日：海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购，本地居民家庭也需缴纳60个月社保方可购房。不再增建设用地总量。

4、自贸区政策或影响预期

⊙4月11日：中共中央宣布全面建设海南省自贸区，探索建设中国特色自贸港。

5、万科“预租”尝试

⊙4月12日：万科翡翠书院启动预租，90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，最长一次性租十年，租金约180万。

6、降准如期而至

⊙4月17日：央行定向降准，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

7、一季度经济情况公布

一季度国内生产总值198783亿元，按可比价格计算，同比增长6.8%。7年以来首次止跌反升。

8、贷款年龄放宽

⊙4月21日：广州工行放宽房贷限制，个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和从70年放宽至75年。

9、423中央政治局会议定基调

⊙4月23日：“完成全年目标任务需要付出艰苦努力”，表明对全年的经济形势持谨慎的态度。会议特别指出要把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。

二、大咖观点：温和说、抄底说和乌云说

林中：温和说

2018年大家都比较关注这个行业的变化，2018年将是调控到最好条件的一年，我们认为市场比较温和平稳。

从货币环境来看，第一是去杠杆，因为从国家整个战略来看，金融去杠杆、防止金融风险是未来两三年内都会持续的动作。去杠杆就会加速行业整合。

第二是融资成本会有一定幅度的上升，资金收紧以后融资成本会上升，但是融资成本对大型企业来说上升幅度可控。

第三是强监管，大型企业都非常重视规避风险的工作。

第四是在金融资源紧张的时候，资源其实在往大企业倾斜，这一两年大企业获得了巨大的整合优势。财务稳健，中大型企业在这一年占据了优势。

（观点来源：3月14日，观点地产网）

任志强：抄底说

今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。基于开放商资金紧缺的前提，对基金而言是个入市的好机会，因为“可以便宜收购”。

 2017年，开发商从境外融资338亿美元，2018年第一季度193亿美元。市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。越出政策的地儿，越证明房价要涨。重点城市人口流入加快。

（观点来源：4月22日“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”演讲内容摘要）

吴建斌：乌云说

房地产头顶上的乌云短期内不会消失：第一是长期利润率趋于下降趋势。

第二个，野蛮增长。现在是品牌发展的年代，越有品牌的发展商，在市场上的房子越是好卖，品牌甚至比质量都更重要。

第三个，开发商有可能向运营商在转变。我的选择就是开发商向运营商的转变，这个趋势也是不可逆转的。

第四个，行业的集中度提高。

（观点来源：观点地产网4月22日：吴建斌：房地产头顶上的乌云短期内不会消失）

三、谁是谁的罗生门

（一）大事件背后的逻辑

中国经济持续优化GDP增长率7年以来首次止跌反升，整体增长情况好于预期。但其中也隐含了较多忧患因素，最大的问题是出口出现意料之外的大幅增长，今年2月份出口增长了44.5%，一季度出口累计增长了14%，比去年同期高了7个百分点，而且出口和其他经济数据不太一致，包括 PMI、发电量和铁路货运量等指标显示实体经济的活跃程度并没有更进一步的提高，这某种程度上说明高速增长的出口里面有很大成分是出于对贸易战的担忧而提前进行交易，所以下半年的出口和经济增长还是面临较大的不确定性。

4月23日召开的中央政治局会议的重要性不言而喻。一季度的高增速是建立在出口透支的基础上，而不是经济的缓慢复苏上，所以政治局会议指出“世界经济政治形势更加错综复杂，要增强忧患意识”， 特别强调完成全年目标任务需要付出艰苦努力。可见中央对这个问题是有清醒判断的。会议特别指出要把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。与“扩大总需求”的提法不同，“扩大内需”意味着不仅要扩大消费需求，也要强调投资的拉动作用。

从“扩大内需”的战略高度出发看，确定新的区域发展战略也是扩大需求的一种手段，因为经济增长从空间上看就体现在地方经济的增长，“海南自贸区”就是这种战略思想的体现。更开放的区域政策，将倒逼政策进行改革，使经济增长摆脱原有政策的桎梏，进而可以释放更多的经济活力。

（二）到底发生了什么？

1、房价涨得厉害吗？

根据从中估数库调取的各城市房价数据，2017年一季度环比涨幅平均值为3.12%，大于10%的城市一共六个，分别是石家庄、沧州、北京、厦门、衡水、张家口；而2018年一季度环比涨幅平均值为2.32%，大于10%的城市共六个，分别是遂宁、包头、鄂尔多斯、武汉、咸阳、呼和浩特。因此，2018年一季度房价涨幅并不是历史上最高的。

2、调控政策与房价涨幅成正比吗？

一季度被调控的城市中，仅武汉出现了较大涨幅，遂宁、包头、鄂尔多斯、咸阳和呼和浩特均未有新的调控政策出现。值得关注的是，环京津区域的沧州、石家庄、保定等城市反而是出现了一定的跌幅，这几个城市的环比跌幅都超过了4%，而石家庄是近期出台新的调控政策的城市。

3、开发商日子难过吗？

根据中估数库调取数据进行的重点18城的资金流动性指数的计算，一季度共有12城的资金流动性指数出现了不同程度下跌，其中北京和南京的跌幅最大，季度环比跌幅分别为58.7%和55.7%。

资金流动性指数是以2017年1月100点为基期指数,计算当期城市成交价份额与基期的比值，间接反映的是各个城市房地产资金面的宽松情况。

图：2018年一季度重点18城资金流动性环比涨跌幅情况

可见，资金面的紧缩，不仅来自于银行端，也来自于销售端。资金回收慢，意味着较大的财务压力和库存管理压力。而开发商更严峻的考验，来自倒挂的一手和二手房价格。

图：部分城市一二手房倒挂率

计算公式：一二手房倒挂率=[（二手房价格/一手房价格）—1]X100%

倒挂的价格，对开发商而言，无异于“雪上加霜”，而这层“霜”，由于关系市场稳定，也给开发商带来了不小的社会的压力。“摇号”政策固然可以在一定程度上缓解社会压力，但是毕竟不是长久之计，仅能作为权宜。

（三）隐隐的忧虑

1、租赁市场到底路在何方？

租赁市场土地端供给侧改革实施以来，北京、上海采用的是不同的运营方式，也代表了地方政府对于租赁市场的两种态度。

北京模式是市场主导模式，由开发商竞争拿地，进而从事租赁运营；上海模式是政府主导模式，由国企或者国企背景的开发商拿地，来从事租赁运营。深圳采用的也是上海模式。尽管上海模式目前还没有房源投放到市场，但是相对较低的土地购置成本、国企背景的开发商全程介入，使租赁运营商前期面临的成本压力、管理压力大大降低。而北京模式催生的万科的“预租”方案，在租金水平较高和租赁群体总体可支付能力较低的情况下，市场前景并不被看好。

同样面临困境的还有从事“散租”运营的机构运营商，如自如、青客、魔方等。运营成本高企、无法实现规模化，是立在他们头上的达摩利斯克之剑。在REITs正式推出之前，资金的鸿沟很难跨越，而仅仅600多亿元的ABS也只是杯水车薪。

2、降准之后的资金走向如何？

4月17日央行突然宣布降准，明确规定是对实体经济尤其是微小企业进行支持。2018年4月27日，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》正式印发。这些政策文件叠加，有两个信号，一是货币紧缩开始放松，二是严禁资金投放入房地产市场。同时，房地产贷款余额增长率在稳步下降。可能宽松的货币投放和持续饥渴的房地产市场之间，是否会存在一点即燃，一引即爆的可能？始于2014年底的货币宽松政策的“前车之鉴”仍历历在目。

芥川龙之介：每个人都为了自己的利益而编造谎言，令事实真相不为人知，是为“罗生门”。

本文借用“罗生门”一词，并不是认为专家或者其他作者的观点是谎言，相反，笔者认为言论自由条件下，每个人都有表达观点的权利。只是，观点可以有很多，事实真相只有一个。大数据为事实的呈现提供了多维证明的可能性。