2018年房地产主战场是重点二线城市

一半海水一半火焰，2017年的楼市用此形容不为过。这一年，全国共出台了250余次调控政策，被称为最严厉的一年，但同时商品房销售额创新高，突破12万亿，销售面积行将突破16万亿平米；龙头房企刷新业绩，千亿房企阵营扩容，不少房企在资本市场也实现逆势飘红。

凡事过往皆为序章。近期中央会议上再一次明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”战略地位，这被外界解读为，调控不放松。此种背景之下，2018年房地走向如何？

在过去的一年中，杨现领与他的团队提出“租赁的崛起”“存量时代”等楼市关键词，用翔实的数据对市场做出了精准的分析与研判。这一次他又会给我们带来怎样的解读？

特殊的2017:三线城市意外繁荣 一线城市价格下跌

12月21日下午，我们的采访约在燕莎凯宾斯基酒店，这里堪称北京顶级商圈之一。根据链家网上的数据，周边二手房挂牌价从三月份的最高点8万6一平，逐步跌至11月份的7万6一平，带看量则从3月的顶峰2292次，下滑至11月的780次。这或许是北京2017年二手房市场最好的横切面。

自“317新政”以来，北京约发布了20次与楼市相关的调控政策及措施。这让北京市场进入“腰斩”时代，数据显示，截至2017年12月20日，北京新房已网签28749套，同比下降49.8%；二手住宅网签131761套，同比下降50.3%。

楼市冰冻是历来调控的直观反应。那么2017年中国楼市还有哪些新特点？杨现领一结束“RealData数据产品发布会“事宜，腾讯房产便向其抛出了第一个问题，此时的他刚刚实现了角色的升级，既是学者也是商人。据他透露，链家研究院变成事业制，RealData则是首个以盈利为导向的数据产品，它的目标是做成地产圈里的Wind。

“新特点很多，三四线城市的意外繁荣，一线城市的价格下跌，市场分化加剧，同时进入以’五限’为代表的调控年代，这都是以前没有看到过的。2017年是历史上非常特殊的一年，各种各样的不一样。”这位行走的“数据咖”举了一组数据来佐证这种特殊，调控下的2017年房价均价超过8000元／平的城市达到81个，比2016年上涨了30个。

“但是2018年的成交量很难保持2016年和2017年高歌猛进的局面。最重要的因素就是利率的收紧。”杨现领预测。

2018年：主战场从三四线城市回归重点二线城市

这种预测来自于12月20日刚结束的中央会议。会上指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时，今后3年，打好防范金融风险攻坚战，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置。

中国最大的风险，一个是房地产本身的金融风险，第二是跟房地产相关产业的金融风险。“经过两年的快速加杠杆后，2018年资金链相对不会那么宽松，房地产交易量面临较大的压力。”他进一步表示，资金价格的上涨、额度的紧张、放贷周期的延长以及资质审查的更加严格，叠加在一起，都会影响到交易量。

从区域来看，杨现领认为，2018年房地产主战场将从三四线城市回归重点二线城市。在北京、上海高房价和人口政策的挤压下，许多二线城市加快吸引人才，未来人口的流动方向更多向重点二线城市转移，但二线城市内部将会出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起、房价可能被重估。

“而三四线城市会比较惨，去掉可售库存，又出现一批潜在库存，”杨现领分析，“今年三四线城市土地供应放量且价格高，但区域的整个购买力很难指正的。”数据显示，2017年上半年，全国100大中城市三线城市（70个城市）土地成交总价高达3585亿元，占100个城市土地成交总价比重为29%，为近年来最高水平。

2018年会是房地产市场中长周期房价上升的拐点，增速会放缓，因为供应增多以及多元化的渠道开始建立。此外，在杨现领看来，2018年还是个特殊年份，是中国房改20周年、改革开放40周年，“十三五”承上启下的一年，“这些系列大周期的变化都会反映在房地产市场上。”