房地产专家刘全：楼市调控错误，房价大幅上涨！

发布时间： 2018-05-02 09:57:39

来源：刘全战略研究

分类：业界访谈

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2017年，全国大中城市房价普遍大幅上涨，多地政府出台楼市调控政策270多项。一二线城市房地产市场调控开启“限购、限贷、限价、限售、限商”等调控五限时代。2018年3月份，二三线城市房价再次大幅上涨，多地出台限价、买房摇号、三价合一等差别化新调控政策。刘全认为，2018年第一季度全国房价总体维持上涨趋势，多地楼市调控新政策全面升级遏制房价大幅上涨。住宅居住属性和投资价值被无限放大，全民买房全民炒房推动房价逆市上涨。楼市调控收紧致使市场积累挤压购买量大增，市场恐慌情绪引起买家超前入市等导致房价大幅上涨。按照房地产调控市场规律，调控政策之后房价会有波动周期，房价越调越高不会从根本转变。

　　据中原地产调查数据显示：2018年1-3月份，监测300个城市共推出土地6387宗，同比增长20%；推出土地面积28190万平方米，同比增长38%；其中，住宅用地1975宗，同比增长19%，推出土地面积10084万平方米，同比增长33%。住宅用地出让金总额7683亿元，同比增长34%；住宅用地平均溢价率23%。刘全分析认为，全国大中城市土地价格连年平均以二位数大幅上涨。土地价格占房地产开发成本约四成，土地价格直接决定住宅销售价格。土地价格是房地产开发成本占比最大的部分，规费及税费占房地产开发成本约二成。地方土地财政收入，国民经济发展等需要房地产行业带动。

　　刘全认为，房地产调控政策是维持房价稳定可持续上涨，调控政策不是打压高房价。无论现在或未来房地产行业仍是中国经济促增长、保稳定重要支撑产业，未来楼市调控政策仍会继续加码。房地产市场金融去杠杆全面实施，主要是前几年央行信贷宽松政策刺激房地产市场快速发展，现在要收窄金融信贷政策以免引发危机。银行房贷利息越来越高，促使房价持续上涨；银行除利息之外，还有多种金融产品赚取更多房地产市场利润。

　　刘全认为，房地产商也只是商人，商人本性就是追逐利润最大化。房地产开发平均20-30%利润被地产商赚取。地方政府，房地产商和银行等都希望房价上涨，千方百计地让自己赚取更多的房地产市场利润。通货膨胀上升促进物价上涨，致使房地产开发成本大幅上涨。高房价推动高地价，高地价又推动高房价，所以房价只能水涨船高想不涨都很难。楼市调控错误，房价大幅上涨，也许是有意所为，最终由购房者买单。用行政手段或金融措施等调控楼市，只会将房价越调越高，购房者买房越来越难。

责任编辑： hzbianji3

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