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李迅雷:中国处于金融周期和经济周期双下行阶段刚刚举行的中央政治局会议传递了2018年经济发展的清晰走向,其中就包括房地产市场。会议提到,“加快住房制度改革和长效机制”是明年的重点工作之一。
中泰证券李迅雷团队在最新的报告中预测,明年随着调控政策的持续,房价会呈现稳中趋降的走势,租赁住房制度将进一步推进。
房价稳中趋降
李迅雷预计,2018年楼市将相对疲软,房产税出台的概率仍不大。
预计在2017年商品房销量创下历史新高后,2018年销量将出现负增长。
不过他同时也指出,一二线城市的刚需、三四线城市的棚改,以及人口流动,都能适当拉动需求。
一二线仍有大量住房刚需尚未满足, 三四线仍有大量的棚户区需要改造,许多农业人口还有进城购房需求, 在一定程度上可推动房地产市场健康发展,同时也适度拉动总需求。
在谈到楼市调控思路时,李迅雷团队则指出,现在整体房地产调控的思路已经发生了重大转变,从需求侧转向了供给端,平稳房价和提高供给是未来房地产调控的两个目标。
租赁住房拉动一二线 棚改支撑三四线
今年7月住建部等九部门联合发文,选取了广州(楼盘)、深圳(楼盘)、南京(楼盘)等12个城市作为首批试点城市。
李迅雷团队指出,租赁住房政策的推出会从两个方面共同影响房地产市场:一方面租赁住房挤占了很大一部分普通商品供给,另一方面租赁住房政策会改变地产需求的结构。
在这一背景下,总体住宅工地面积有望提升。
随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革,一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证,二是正常商品住宅土地供应力度值得期待。
对于三四线城市来说,棚改货币化安置为商品房去库存做出了较大贡献,未来这一趋势还将延续。
李迅雷预测,按照今年5月国常会提出的未来三年再改造各类棚户区1500万套的目标来计算,这将每年带来2.3亿平米的去库存规模,为三四线楼市带来有效支撑。
图片来源:中泰证券
看好珠三角、长三角,不看好京津冀
人口流动对城市或区域十分关键,也将对房地产市场产生影响。
李迅雷从人口流动角度来看,并不看好京津冀地区。数据显示,京津冀整一片区都出现了人口流失,其中天津(楼盘)并未有效吸纳从北京(楼盘)流出的人口。
图片来源:中泰证券
与此相对的,长三角实现了人口从核心城市向周边的扩散,珠三角广州和深圳等核心城市人口集聚力不断强化。过去五年,浙江、福建、四川(楼盘)、安徽三四线的人口净流入更为明显。
李迅雷团队认为,这些地区将迎来“人口繁荣”。
华东、西南、中部的三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”。
具体来看,比如浙江的湖州(楼盘)、金华(楼盘)等;附件的泉州(楼盘)、漳州(楼盘);四川的绵阳(楼盘)、广元(楼盘)、安徽的蚌埠等。
图片来自:中泰证券
责任编辑: huizhoubj
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