买家违约退房 成深圳楼市的一大奇观

今年深圳楼市调控政策频出，楼市进入深度调整期。C FP图

南都此前相关报道。

年度事件

楼市调控

入选理由

深圳楼市的调控新政，从没有哪一年来得如此密集。

年内两出新政，一路狂奔的楼市发生逆转

3月25日深夜，深圳“3·25”楼市调控新政落地。这个被诸多业内人士称为“力度相对温和”的“深六条”，祭出了非深户购房社保“1改3”、准首套首付“3成提高至4成”、严禁首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务等大招。“最终都是为了减少过热的需求，这些需求包括投资需求，也可能包括自助需求，当然这些自用更多是针对非首套自住客户，也许会有误伤，但早在政府预期之内。”中原地产代理(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄曾预判道。

随后短短一个月内，深圳市政府“趁热打铁”打出一套调控组合拳，从多个角度席卷了深圳楼市。无论是针对首付贷、高杠杆放贷、放大金融风险等情况进行摸底和排查、要求停止“众筹炒房”业务、收紧信贷等金融层面的调控，抑或是二手房交易评估价格大部分上调50%- 70%，每一记“拳头”的出击，都引发市场各方掀起博弈，此前一路狂奔的深圳楼市正在发生逆转。

在深圳链家发布的《2016上半年深圳楼市大数据》中，今年3月份，二手房成交量曾一度高达20453套，跃升史上第二高。不过接下来的4月份，二手房成交量不足一万套，环比下降53.7%。而在5、6月份，这一数据甚至跌至5000多套。许多购房者从迫切转向观望，部分业主慌了手脚，或收盘静观其变，或主动调低报价，成为新政之后3个月以来深圳楼市的缩影。

这样的调控远远没有结束。当楼市尚在观望之中亦步亦趋，国庆期间，“深八条”又横空出世，力度比“3·25”新政升了一级。除了将非深户社保年限“3改5”，差别化信贷政策进一步加紧之外，对于首付贷、备案价格等方面的调控也成为重点。一时之间，买家违约退房，成为深圳楼市的一大奇观。此前预计即将入市的一众新盘，仿佛一夜之间销声匿迹。

而深圳市市场稽查局出其不意的几次突击检查，对房地产行业违法行为展开专项整治行动，对行业产生的震动也可谓空前。根据深圳中原研究中心的监测，10月份，深圳新房成交均价跌至55611元/平方米，环比下降10%。更能反映市场情况的二手住宅成交均价56790元/平方米，相比9月下跌4.2%。从国土局备案数据来看，10月二手住宅共成交6329套，环比减少18%。

“这一轮调控来自中央层面，不把泡沫和高杠杆打下去誓不罢休，这对整个深圳的市场预期冲击较大。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉此前受访时表示，投资需求非常敏感，对市场预期下跌促使观望情绪开始蔓延。

投机需求土崩瓦解

在深圳中原研究中心提供给南都记者的一份数据中，去年1月至今年10月，深圳楼市投资客的占比几乎呈现震荡上升的趋势。“3·25”新政的强势出击，一度将2月份高达23.5%的投资客占比降至4、5月份的18%左右，但从6月份开始，在信贷环境的宽松以及接连出现的刺激下，投资的入市步伐进一步加快。截至9月份，深圳投资客占比已经达到32.9%的历史新高，若相比去年1月的12 .5%，这种占比增幅高达20 .4%。

而当“本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房”、“非深户社保 3改5 ”、“无房有贷款记录的首付比例不低于五成”、“有房首付提高到七成以上”、“重点打击零首付、首付贷、众筹买房”等调控细则横空出世时，这种不断攀高的投资需求几乎立时土崩瓦解。

在“深八条”出台后，11月8日，深圳二手房评估价在本年内第二次上调，平均上调15%。一周之后，深圳再出公积金新政，首套房公积金贷款首付比例不低于30%，二套不低于70%。

接连不断的调控威力之下，根据深圳中原研究中心的监测，10- 11月，深圳二手住宅中的投资需求一直徘徊在6.5%上下，自住投资两者兼具的需求从10月的26.4%降至23.6%。“深圳楼市的准入门槛已经被堵死，限购限贷如此严厉使得之前潜在的投资需求几乎销声匿迹。”贰哥坦言对投资买房已经越来越没兴趣了。

6平方米“鸽笼房”被叫停

值得关注的是，在“深八条”落地之前的9月底，深圳楼市热炒了近两个月的6平方米“鸽笼房”正式亮相，瞬间引发全国一片热议。

6平方米“鸽笼房”真名为侨城尚寓，位于深圳南山区华侨城沙河东路与新中路交会处，整个小区一共有169套带装修公寓。其中6层到15层几乎每一层楼都有一套极小户型，一共9套，均为平层，面积从5.73平方米到7.48平方米不等。加上开发商赠送的面积，实际使用面积约有12平方米。开盘当日，这9套“鸽笼房”一口价88万元每套起，均价达到15万元/平方米。据当天媒体报道，半天内这些极小户型即被抢购一空。

然而，仅仅时隔一天，深圳市规划和国土资源委就在官方微博上通报调查结果，实际上，共有11套极小户型的住房在售，截至9月26日，仅售出4套，半天售罄传闻不实。

市规土委还指出，所涉11套6平方米左右的房产户型与规划验收竣工图不符，实际在售面积12平方米左右(其中1套约20平方米)，超过部分占用建筑公摊面积，涉嫌违法改建销售。随后，南山区规划土地监察局对侨城尚寓项目占用公摊面积部分采取强制措施，恢复原状。市规划国土部门也约谈开发商，责令其全面整改。

深圳市规土委强调，从未批准过类似“鸽子笼”住宅户型，按照政策，小于20平方米的住宅，产权登记中心有权拒绝发证。

在房价高企与土地资源几近枯竭的背景下，极小户型似乎正在成为深圳这座移民城市的一个怪异具象。多位深圳业内人士认为，极小户型在超大型城市推出确实有必要，市场对此也有需求，但其使用面积应符合人性化的要求。

事件评点

从3月初开始，一连串调控组合拳接连打出，一路狂飙的深圳楼市“降温”迹象明显。国庆期间，史上最严调控新政“深八条”又横空出世，多方的数据和分析显示，深圳楼市供需各方已经进入深度观望阶段，过往一年不断攀高的投资需求也进入下行通道。