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中国一线城市房价畸高背后的逻辑
相比西方国家,中国城市的房子承载的东西太多了。
近期有报道称,根据IMF的测算,中国一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦,但中国一线城市的居民收入仅为纽约和伦敦的五分之一到四分之一。那么,中国一线城市房价比肩国际大城市,是否意味着前者楼市泡沫已经到了“明斯基时刻”呢?
本质上,房价最主要的决定因素是区位(Location),这也是房地产作为不动产、非贸易品,区别于其他商品的最大特征。决定区位价值的因素,除了公共服务以外,还包括人口流入或城市化所处的阶段、就业机会的多寡、本区域集聚国内外财富的程度、税收制度的差别等等。因此,简单任意比较两个城市的房价,没有多大意义。
当然,相对房价是可以比的,比如房价相对于收入、重点城市房价相对于全国平均房价等等,但这又与国家所处的城市化阶段有关、与货币大周期有关。比如,当一国处于城市化快速增长阶段时,房价相对于收入增长更快,这就是为何发展中国家房价收入比较高。由此看,中国一线城市房价收入比(10-30倍)是国际大城市2-3倍有一定合理性;再比如,当货币大周期宽松时,重点城市房价上涨更快,因为资金往更保值增值的区域流动,这也是中国当下发生的事情。
目前,从一国重点城市与该国全国房价的对比数值来看,中国一线城市(除广州)二手房价格是全国房价的8倍,这一比值与伦敦、纽约相差无几;日本东京房价比全国房价要高出10倍,这意味着我国一线城市房价要低于东京。另外,我国城市化发展极不平衡,一线城市聚集人口、资源和财富的水平远远高于国内其他城市,更胜过纽约和伦敦。特别是,在经济转型的阵痛期、过渡期,率先完成转型的一线城市集聚人口、资源和财富的水平还会增加。
中国城市化不平衡,还表现在一线城市对全国优质公共服务资源的集聚上。无论是从教育还是医疗资源看,或是就业机会看,中国一线城市都集中了全国20%以上的最优质的公共服务,而纽约、伦敦和东京等城市,在集中全国优质公共服务资源上,均在10%左右。公共服务越集中,房价也就相对越高。由此,中国一线城市房价是全国房价的8倍之多,也在情理之中。
此外,尽管中国红利人口规模在2010年就达到顶点,但包括一线城市在内的10大城市集中了外来人口的近一半。目前,中国一线城市的红利人口(16-64岁)占常住人口的比重均超过50%,深圳更是达到了70%,而纽约、伦敦和东京等城市红利人口占比均低于50%。红利人口占比大,叠加货币大周期宽松,以及公共服务高度集中,中国一线城市房价高就不奇怪了。
还有一个因素就是税制。目前,中国还没有类似于西方的房产税,而房产税是以年度房屋评估价乘以税率得到的。这意味着,房价上涨越快,每年交的房产税也越多,这是房屋持有的最大成本,也是抑制需求的有力措施。若按照1%-3%的税率计算,纽约一套100平米的房子,每年的房产税大概在4-12万元人民币。除此之外,发达国家房屋以独栋住宅(single house)为主,房屋的维修成本比较高。因此,考虑到中国房屋持有及维护成本比较低,房价相对高也有一定合理性。如果中国开征房产税,则另当别论。
此外,相比西方国家,中国城市的房子承载的东西太多了,比如子女教育和养老等社会保障、抵抗未来不确定性、能否在大城市立足,甚至是社会地位等等。因此,中国越大的城市,居民追逐房子的热情越高,这也是高房价的一个驱动因素。上述分析仅意在说明,在所有的商品中,房屋是最具本地化特征的,只能通过本地因素来分析房价高与低。中国一线城市房价上涨、高房价具有必然性,与纽约、伦敦等国际大城市的房价没有可比性,也不宜直接相比。当然,近年来中国一线城市房价过快上涨是不争的事实,其间存在着投机炒作,需要注意风险。
责任编辑: huizhou2
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