蚊型房企“闯关”，底气从何而来？

房地产行业持续三年的阵痛，让昔日火热的一众房企逐渐冷静，房企赴港IPO的进程也因此基本停滞。

保交楼与现金流已然成为绝大多数房企的主要聚焦，此时的嘉创地产却选择逆流而上，宛如一位“孤勇者”。

3月23日，嘉创地产在港交所正式挂牌上市。上市首日开盘平开，总市值近8亿港元。

至此，上市房企阵营迎来了难得的新鲜血液，但大环境依然难言乐观。

蚊型房企“闯关”

纵观房地产行业，嘉创地产的体量只能被称为“微”型房企。

嘉创地产于2022年3月底第一次递交招股书失效后，同年11月25日二次递交招股书，选择介绍上市。足见其“闯关”上市态度的坚决。

2023年3月3日，嘉创地产房地产控股有限公司发布以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市通告。

同日，嘉创地产向联交所申请批准股份上市及买卖。预期股份将于2023年3月23日上午九时正开始在联交所买卖。股份将以每手2000股股份买卖。

3月23日，嘉创地产在港交所正式挂牌上市，开盘价1.76港元，短暂冲高后股价回落，盘中最高2港元，最低1.49港元。截至当日收盘，嘉创地产每股报价1.6港元，跌幅11.11%，公司总市值8.09亿港元。

数据显示，于估值日期，按总楼面面积计，嘉创地产土地储备约为25.96万平方米，包括已竣工物业的可销售整体楼面总面积约12.82万平方米；持作未来发展的整体楼面总面积13.15万平方米。

其中，约64.1%的土地通过公开招标、拍卖或挂牌出售获得，约35.9%的土地通过收购重建用地并转为住宅开发用地获得。

同时，嘉创地产出色的毛利率让很多大企业可望而不可即。

该公司表示，毛利率的提高，主要原因是嘉辉豪庭第四期及第五期的平均售价及毛利率较高。

截至2020年、2021年及2022年3月31日止三个年度及截至2022年9月30日止六个月，嘉创房地产毛利分别约为3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元及3.54亿元，同期的毛利率分别为72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。

从增长数据来看，截至3月31日止的2021、2022年度，嘉创地产营收同比增速分别为22.6%、31.3%；截至2022年9月30日止的六个月营收同比增速为31.4%，在如此大环境下，增速也算是可圈可点。

截至2022年9月，其剔除预收款后的资产负债率为45.6%，比115家房企剔除预收款后的资产负债率平均值61.19%要低。

就规模而言，嘉创地产是一家典型的“微”型房企，主要业务集中于东莞、惠州、佛山，总土储约26万平方米，包括已竣工的13.11万平方米，以及持作未来发展的13.15万平方米。

项目数量也仅有7个，包括嘉辉豪庭、惠州罗浮公馆和东莞雁田镇工业园等，总土储规模不及头部房企的一个项目。

其他方面消息称，尽管行业企稳及政策环境有利于房企IPO，但由于嘉创地产并不发行新股，没有新募集资金，因此监管审批相对宽松，但这并不意味着房企IPO开闸。

底气从何而来？

从股权架构来看，分派及分拆完成前，嘉创地产为嘉利国际全资附属公司。

意即嘉创地产背后有一个比较大的“金主”--嘉利国际。后者成立于1980年, 1996年已在香港联合交易所上市，是一家塑料及五金零部件制造商，产品涵盖服务器机壳、机箱轨道、收银及存储产品等。

另据公开信息披露，嘉利国际目前营收分为三大板块：五金塑胶业务分部、电子专业代工业务分部和房地产业务分部。

2022年4月1日-9月30日的财务数据显示，嘉利国际上述三大业务的营业收入分别为10.23亿港元、6.23亿港元、5.53亿港元，占比分别为46.51%、28.33%、25.17%。

2015年，嘉利国际才正式涉足住宅房地产业务，在东莞开发嘉辉豪庭第三期，也就是嘉创地产的前身，之后陆续开发嘉辉豪庭第四期及第五期、第一期，总土地储备95273平方米，均已竣工。

仅东莞的嘉辉豪庭来看，截至2022年3月31日止年度，嘉辉豪庭第五期土地收购成本为908元/平方米。低廉的土地成本也为其高毛利率打下基础。

土储方面，从最近的招股书中可以看出，嘉创地产已经许久没有购置新地。作为刚从母公司剥离出来的房地产企业，体量增长或将成为嘉创地产未来的任务之一。

3月3日，嘉利国际董事会向合资格嘉利国际股东宣派将以分派方式支付的有条件特别中期股息。根据分派，合资格嘉利国际股东将有权就于分派记录日期每持有四股嘉利国际股份获发一股股份。

分派及分拆完成后，嘉利国际不再持有嘉创地产股份，将由何焯辉家族直接控股。

具体来看，何焯辉与妻子何宝珠、儿子何伟汗、兄弟何卓明，以及由何氏家族信托掌控的TMF (BVI) Limited共持有嘉创地产73.23%股权。

登陆资本市场后，如何维持高毛利率又是另一个问题，在飘摇的行业环境下，嘉创地产未知前路。