疫情下的湾区楼市:市场有望二季度回温 中小房企难捱寒冬

楼市变幻莫测。

  这是2020年疫情当下最深刻的感受。

  去年底，大湾区风起云涌，各城竞相出台人才利好政策，原本市场逐步上扬。

  短短数月，全国市场急转直下，湾区各城也无一例外。

  克而瑞认为，2020年1月，受春节假期影响，市场进入常规冷冻期，量价齐跌；在突发新冠疫情影响下，预期冷冻期将持续至一季度末。

  目前，各地售楼处大部分为关闭状态，能够正常开放的售楼处也有不少防疫规范。以佛山南海区为例，要求分期分批销售，不得同时安排2组以上客户同时参观样板房等等。

  二手市场方面，广州住建局也发布了复工指引：要求中介门店每天到岗不超过3人........

  面对这样的情况，房企也是压力倍增。

  据不完全统计，短短数天，便有广州、深圳、江苏、无锡、西安、成都、上海、浙江、佛山三水、中山、苏州等地相继发文，为房企纾困。

  至于大湾区，目前深圳、佛山三水、中山、广州四地有涉房政策出台，其他城市尚未有所动作。

  2月19日 广州 因疫情影响未能及时偿还住房公积金贷款的，经认定后，不作为征信逾期记录上传人民银行征信系统。因受疫情影响暂时失去收入来源的借款人，可申请延长住房公积金贷款还款期限，延长后不能超过最长贷款期限。 2月18日 中山中共中山市委组织部中山市人才工作领导小组办公室发布了《中山致广大人才朋友的邀请函》，其中提到应届生落户就业，可享3年社保补贴，以及一次性获得1万元创业资助以及最高3万元创业带动就业补贴，每年最高6000元，最长3年租金补贴。

2月17日 佛山三水《佛山市三水区积极应对新冠肺炎疫情支持房地产业健康平稳发展“二十条”》，涵盖调整土地价款缴付方式与时间，延迟土地接受时间，顺延动竣工履约时间，顺延建设工程履约时间，顺延交楼时间，顺延物业交付时间、延长报批期限，调整预售条件，推行线上销售，不动产登记实行网上办理，加大土地供应，提供信贷支持、倾斜融资政策等二十个方面。

2月12日 深圳深圳公积金管理中心表示，对特定对象，明确其可申请延长公积金贷款期限、放宽公积金缴存条件、逾期还贷不影响个人征信、延长购房提取票据有效期。

  可以看到，目前各地涉房政策基本集中在贷款以及土地端（在缴纳土地出让金方面采用暂缓或分期的方式）。未来湾区其他城市是否跟进，相关专家表示，值得期待。

  我们先来看看大湾区房地产市场近期的表现。

  其实，1月份各大城市的表现可圈可点。其中，广佛两市均实现土地溢价。到了2月份，受疫情影响，佛山、江门两市都有地块延期出让。

不过，广州比较特别，仍然有条不紊在继续线上土拍。2月3日，番禺大龙街石岗西村原工商局国有地块被广州市新富禺投资有限公司拿下，成交总价5.8269亿元，折合楼面地价10980元/㎡。

  挂牌也并没有受到影响。2月13日，广州白云区白云新城挂出一宗商务用地，挂牌起始价62918万元，折合起拍楼面价13170元/㎡。地块将于3月16日10时出让。

  珠海的操作比较猛。

  2月19日，华发以楼面价15389元/㎡、总价27.7亿元竞得五洲花城三期旁一宗二类居住+商业、文化设施、公园绿地、城市道路用地，溢价45%。

同一天，深圳也迎来春节后首场土拍。

  位于南山区粤海街道的两宗商业用地分别由华强方特文化科技集团股份有限公司、深圳市分期乐网络科技有限公司竞得，出让总价约20亿元，折合楼面价超过2万元/㎡。

  对此，克而瑞总结了大湾区土地市场两大趋势：

  一、个别城市土地交易采取延期或撤应对措施，预期对2月土地市场供求产生一定影响； 

  二、房企资金链趋紧，预期未来土地市场将更加趋向理性，目前多宗土地底价成交，一季度整体成交溢价率表现环比去年将平稳下跌。

  商品住宅市场方面，克而瑞表示，随着疫情影响逐步深入，预期“小阳春”将消失，2、3月份市场不容乐观。

  目前，佛山、惠州两市存量超千万方，肇庆、惠州、江门去化周期偏高，超14个月。

  对此，克而瑞得出了三个结论：

  一、上半年湾区销售规模下跌，下半年实现快速补涨

  二、外围城市压力大，中心城市及其辐射城市回暖快三、企业加大促销力度，二季度开始市场回温

  最后，在企业层面，克而瑞提到，品牌房企抗风险能力强，高杠杆中小房企预期难捱寒冬。

  目前，大湾区各地房企积极响应倡议，主动关闭售楼处。作为应对策略，大部分房企选择全面启动线上销售服务。如碧桂园、融创、金茂、绿城、雅居乐等，纷纷加大了线上销售渠道的推广力度，通过自有平台、自建APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式。

  其中，部分房企还推出无理由退房、线上认购折扣、购房抵用券等促销手段。

  值得一提的是，2月16日，中国领先的房地产家居互联网平台——乐居控股，重磅推出“好房线上购”无案场在线营销平台。截止目前，已有500多家品牌房企的近10000个热盘线上售楼处在线运营。

  不过，受疫情影响，克而瑞预计房地产所处优势经济地位或将不再，部分追求快周转房企的资金及项目将面临较大压力，或推动疫情重点区域及全国范围内的房企格局加速洗牌。

  对房企来说，考验才刚刚开始。

  克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长43%。其中，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

  Wind数据指出，截至2020年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226.05亿元（分别为174.24亿美元、1.5亿新加坡元、11亿港元）。

在房地产市场当中，唯一不变的就是一直在变。

希望疫情早日结束。

来源：乐居大湾区