惠州

大湾区将开发130平方公里新城?将是香港的选择?

2018年10月08日来源:小猪佩奇001楼盘导购责任编辑:Daben

香港房地产协会倡与广东省合作发展「大湾区国际商贸互联港」,开发130平方公里土地,料可容纳350万人,当中拨100平方公里地予香港管理,首期最快3年后上马。

会长陈伟能表示,其中100平方公里地予香港管理规划,30平方公里地交予广东省加强合作诱因。香港可利用约一半用地兴建公私营房屋,解抉未来30至50年的房屋需求。另外50平方公里地可配合「一带一路」及大湾区推展的经济商贸区,将9个城市和两特区连结起来,带来更多机遇和就业机会。

主席胡伟民形容构思「为香港好,为国家更好」,可利用本港现有交通网酪,包括兴建行车天桥接驳港珠澳大桥,设铁路连接规划中的东勇西和坚尼地城站等,前往港九新界,甚至珠海澳门亦添便利。

副会长兼泛珠三角分域主席黄俊康指,首期工程属意就桂山岛平整、填海和建造大桥,提议由广东省负责,他解释,选址处珠江口较宽阔水域,水深浅,善用新填海技术,相信对海洋动物及生态影响低,且填海及建屋工程成本料较香港可低约7成。

香港土地辩论收尾

在大部分打工族不吃不喝近20年才有可能“上车”买楼的中国香港特区,一场与增加土地供应有关的大辩论,已在持续数月后进入收尾阶段。

作为香港现任特首林郑月娥的施政重心,土地利用是其在竞选时便着重强调的议题之一。2017年8月底时,她作为新任特首宣布成立“土地供应专责小组”进行政策准备。时至今年4月底,相关辩论正式启动。

究其此举初衷:香港过去近20年相对畸形的土地供应及使用机制,早已衍生出高房价等诸般问题。为开拓更多土地满足可持续发展需求,香港应多管齐下,既开源节流寻觅土地新来源,亦弥合社会民意差距,为跨越利益纠葛改变土地政策寻找可能途径。

在乐观者眼中,此次辩论可作为一个黄金机遇,证明香港人有能力在各种限制条件下理性地解决发展过程中所出现的问题;悲观者则认为,香港土地问题早已积重难返,各利益方执拗的立场亦难以调和,讨论将仅止于讨论而已。

早在此次大辩论展开当日,相关负责人已表态称,“(土地调整)没有一个无痛的选项。只能寻求支持度相对较高的数个选择,多管齐下满足土地短缺。”历经数月至今,香港各群体对土地及与其相关的利益调整将接受到何种程度,行政当局又将如何应对出招,答案即将揭晓。

(香港的一处填海工地。图/AFP)

香港土地缺口

有人说,香港是天堂和地狱的两面,当夜幕降临,每一盏闪亮的霓虹背后,都隐藏着绝望的面孔。

香港电影《一念无明》讲述了一对父子挣扎在贫困和漠视的社会边缘的故事。影片里两人生活的房子局促放了一张双层床,儿子侧卧在上铺,父亲站立在床前,剩下不足1平方米的空间摆满了饭桌和各类生活用具。

现实中人们又把这种房子形象地叫做“劏房”或“棺材房”。据统计,在香港1000多平方公里的土地上,目前有近21万人生活在这种空间极小、环境恶劣的居所。数据显示,香港的人均居住面积是亚洲地区最低的一个城市,仅为170平方米呎。

这些数字的背后,是香港长期以来的住房与土地供应紧缺,寻求更多土地、供应更多房子是香港迫切的需求。

9月3日,香港土地供应专责小组主席黄远辉在一场土地咨询会中表示,香港在土地供应方面确实已经滞后,与此同时,香港的每一个人无不在为土地供应的不足付出沉重代价。包括短中期、中长期以及概念性共18项土地供应选项,成为香港新一届政府试图解决土地难题的试点方法。

而在诸如填海项目所需成本、楼房容积率高低以及新界土地如何开发等关键问题上,港府与社会各界的分歧一直存在,且短期内难以达成共识。这预示着,要真正为香港找到一条解决短、中、长期土地供应问题的万全之策,仍困难重重。

1200公顷土地缺口

在9月3日的土地咨询会上,香港土地供应专责小组主席黄远辉不止一次渲染土地供应短缺产生的社会问题——

“楼价非常贵,难以负担,一对出来工作的夫妇想要供到一个单位,几乎没什么希望。”

“简单吃一个50港元的快餐,成本不超过15港元,有20块是租金,社会上的每一个人都在付出土地供应不足的代价。”

他同时指,根据土地供应专责小组的调查,为预留空间和弹性,满足包括改善人均居住面积、加强社区配套以及为将来老龄化提供更多养老设施的可能,香港长远欠缺的土地甚至远不止1200公顷。

根据2016年公布的《香港2030+》规划研究,香港在未来30年需要的发展土地为4800公顷,如果扣除已经落实发展的3600公顷,长远欠缺1200公顷的土地,即相当于60个维多利亚公园的土地面积,当中包括300公顷经济用地、200公顷房屋用地、700公顷休憩及社区用地。

与此同时,人口却在不断增长。香港特区政府发展局局长陈茂波曾指出,香港人口将会由2014年的724万,增长至2043年的峰值822万,香港需要寻求更多的土地供应以应付长远的社会及经济需要。

一个残酷的现实是,与逐年增加的人口数量相比,香港每年落成的房屋数量却不升反降。据悉,2007年至2016年间,香港平均每年落成的房屋数量仅有2.57万伙,相对于1997年至2006年的10年,下跌了超过五成。

以香港目前的公屋为例,相关数据显示,目前的公屋平均轮候时间已经达到5.3年。而这只是第一次轮候,若加上第二、三次的轮候,时间可达七到八年,甚至更长。

土地供应专责小组9月份所提供的最新咨询资料,罗列了香港在短中期、中长期以及概念性共18项土地供应选项,包括棕地发展、新界私人农地储蓄、粉岭高尔夫球场用途、填海项目以及郊野公园边陲地带试点开发等。

上述资料的矛头指向香港土地未有效开发这一问题上,人们普遍认为这引发的土地供应不足是香港大部分社会问题的根源。在目前香港逾1000平方公里的土地中,已建设开发的土地仅为24.3%,其余75.7%均未被开发利用。

而以林郑月娥为首的新一届香港特区政府,成立土地供应专责小组正是为了寻找更多的土地支持香港发展需要。这支由30人组成的团队,企图通过社会咨询寻找到更多的土地供应的可能,打破土地困局。

分歧与意见

分歧还在继续。

在9月初另一场土地供应咨询会中,一位前政协委员对上述的方案以及措施均提出了质疑,他认为,自己所参与这场已经持续了两个多小时的讨论和咨询毫无意义,因为大家似乎都在回避一个问题,就是关于大屿山的开发,“只字未提”。

大屿山开发是除填海项目以外,香港社会提出的潜在土地供应选项,且呼声甚高。此前有人士提出要跳出香港的“框框”,在内地水域比如大屿山以南的桂山岛等地进行填海项目,这样既能做到与内地相连,而且时间上会更快,成本也更低。

上述前政协委员反驳称,大屿山是香港岛的两倍以上,若能很好地进行开发,就能提供大量的土地,为什么避重就轻就不提大屿山的发展?

对于这样的疑问,土地供应专责小组主席黄远辉作出回应,大屿山的发展有很详细的历史,发展的方向为“北发展、南保育”。不过,他也表示,东大屿都会策略上很有价值,非常值得推进。

也有人将土地供应专责小组开展的这种咨询会比喻为“剔点心纸”“任人拣”。

香港工程师学会前会长陆宏广博士在9月5日的“土地问题”研讨会称,要解决房屋的供应,土地还不是最终的问题,其实只要把楼房建的更高,提高楼房的容积比率就可以很好的容纳更多的人,而这在工程技术上足以达到。

如果仅仅是为了房屋的需要而去填海,他认为是“掟钱落咸水海”,这是没有办法的办法。

陆宏广博士还向记录社会趣闻介绍,对于有人建议特区政府弹性处理工厦改建住宅以适当安置基层家庭,这并不是政府允不允许的问题,而是这些改建会影响人们安全和健康。

“这并不是一个简单的红绿灯问题。”

Gale Well Group Limited首席执行官纪惠集团行政总裁汤文亮博士在接受记录社会趣闻采访时也表示,粤港澳大湾区的发展也能一定程度缓解香港土地供应不足的状况。

一方面,香港和大湾区的融合,内地想要来香港发展的人可以直接定居在大湾区的城市,分散香港的承载力;另一方面,香港人也可以移居大湾区的其他城市。

对于香港本地开发商手中握有的大量新界农地,汤文亮博士称,香港特区政府应该要跟地产商达成合作,在补地价方面给予一定鼓励,这样才能很好地对这部分土地进行利用和开发。

除了填海项目,香港舆论在面对是否应该收回粉岭高尔夫球场以作发展用地,以及是否可以对香港现有的大面积郊野公园中一些生态价值较低的作适度开发的问题上,也存在重大分歧。

无疑,这种持续开展的咨询会以及全民大辩论,已把香港对于土地问题的关注推到了前所未有的高度。

目前讨论的情况来看,香港在解决土地供应问题方面均没有达成有效的共识,以林郑月娥为首的香港特区政府,要真正为香港找到一条解决短、中、长期土地供应问题的万全之策,估计也困难重重。


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