惠州市“三旧”改造将迎来加速度 填补城市改造制度空白

惠州的“三旧”改造将迎来加速度。昨日，东时记者从市国土局获悉，《惠州市“三旧”改造实施办法》（以下简称《办法》）正在市政府网站上公示，征求社会意见。根据《办法》，惠州“三旧”改造将坚持两个导向，即“三旧”改造项目须以改造单元为改造对象，政府在改造中的主导方式为成片连片改造，通过以“一带多”的改造形式，提升“三旧”改造地块的价值和政府服务交通，实现各方共。

背景：填补惠州城市更新改造制度空白

我市“三旧”改造工作从《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》（惠府〔2010〕98号）印发后推进，但因长期缺乏各种指导性实施办法，进展缓慢，“三旧”改造更多地集中在容易改造的旧厂房上。

《办法》正是在此背景下进行编制，“它出台后将填补我市城市更新改造的制度空白。”市国土局相关科室负责人称，《办法》实施的目标是确保“三旧”改造中公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设、同步使用，实现协调、可持续的有机改造，提升城市机能。

他介绍，在“三旧”改造中，惠州将厘清政府与市场的权利边界，主动转变政府引导就是由政府行政征收的片面认识，综合运用空间资源规划权、配套政策制定权、市场准入把控权、改造实施监督权、改造收益调配权等，为各类主体参与改造创造条件、做好服务，全面提升“三旧”改造工作效率和效益，切实加快改造进度。

类型：明确旧厂房旧村庄旧城镇三个改造类型

上述负责人介绍，《办法》明确市政府成立由市长任组长的市“三旧”改造工作领导小组，市、县（区）“三旧”改造行政主管部门需组织编制本辖区内5年期的“三旧”改造专项规划，以及制定年度实施计划，从而明确改造区域、目标、功能定位、划定成片连片改造区域等，使“三旧”改造有章可循。

“《办法》实现了我市‘三旧’改造从无到有，从无章可循到建章立制改造。”上述负责人称，“三旧”改造工作以后将“有考核、有经费、有队伍、有督查”。

在改造对象上，《办法》明确三种改造类型，即旧厂房、旧村庄、旧城镇，并明确其相应定义和操作指引，例如旧厂房改造、旧城镇改造均可分为土地权益人自行改造以及政府主体实施改造。

旧村庄改造可采用农村集体经济组织自行改造、与市场主体合作改造或由政府主体实施改造等方式。

鼓励：“三旧”改造项目审批手续全部纳入“绿色通道”

《办法》明确，“三旧”改造方式包括综合整治、功能改变、局部加建、拆除重建、生态修复和历史文化保护六种。改造单元内包含多种改造方式的，应当按不同方式开展改造。

与此同时，《办法》还专门设立了一个“鼓励措施”的章节。其中明确，“三旧”改造项目涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续全部纳入“绿色通道”，优化审批流程，简化报批材料，推行网上办理。因规划需求，对额外提供公共空间或公共设施的改造项目，可给予容积率奖励，具体奖励标准由市规划部门另行制定。

监督：建立全程监管机制

《办法》提出，要坚持建立并严格执行“批前早介入、批中严把关、批后重监督”的全程监管机制，加强建设用地批后管理。

《办法》还提出要建立健全“三旧”改造项目退出机制，对未按照改造方案和《土地使用权出让合同》确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消“三旧”改造相关优惠政策，并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等规定实施处罚；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第 53号）处理；对以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的，一经查实，严肃依法处理。

焦点

必须以改造单元为改造对象

《办法》明确提出“三旧”改造项目须以改造单元为改造对象。这种新提法应该如何理解？

“以改造单元为改造对象是实现成片连片改造的基础。”市国土局相关科室负责人称，根据“三旧”改造专项规划，综合考虑用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素，合理划定改造单元，“简单地说，一个改造单元打包一种或多种改造类型，如既有旧厂房，又有公园等公共配套，企业想接‘三旧’改造项目，必须整个单元都接过去。”

该负责人称，容易改造的是肉，企业都很愿意去改，而不容易改的是骨头，大家都不愿意碰，政府统筹布局，通过开展改造成本测算、社会效益和经济效益评估等经济分析方式，划分成片连片改造单元，既能让改造主体有利可得，又能平衡各方利益，有助于“三旧”改造工作的加速推进。

对于城市来说，许多旧工厂与旧村旧城并行，如果大家都争着只改旧厂，就意味着其余的边角部分改造更加困难，而成片连片改造则将不留死角，全面提升区域的人居环境。

《办法》提出，改造单元须由单一主体实施改造。如果改造单元存在多个权利主体怎么办？

上述负责人称，对此，《办法》也有明确，改造单元内存在多个权利主体的，应当以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，由该主体申请实施改造；相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的，应当成立项目公司，改造主体为该项目公司，或者约定其中一方作为改造主体。

根据《办法》，成片连片改造单元中，纳入标图建库的地块面积占改造单元面积的比例达到40%及以上的，由市场主体实施改造，而不足40%的，由政府主体实施改造。市场主体实施改造的单元，以公开招标方式选取市场主体，拟参与企业须取得70%及以上土地权益人同意。

以旧村庄为主的改造（旧村庄标图建库的地块面积占该单元纳入标图建库总面积的50%及以上），通过农村集体资产交易平台公开选取市场主体；其他类型为主的改造，通过市、县（区）公共资源交易中心公开选取市场主体。