上半年房贷利率走“上坡路” 惠州楼市从增量市场转向存量市场

2018年以来，全国楼市调控政策延续了去年第四季度以来的收紧态势，尤其是在房贷利率方面。

落地到惠州，可见的是，各家银行资金成本一直明显上涨，且在房地产调控政策持续收紧的情况下，信贷政策从过去的有折扣到全面收紧并上浮成为了今年上半年的态势。

当前的惠州楼市，在“收紧”态势下，增量市场向存量市场转变、短平快运作到持有运营已成为大部分开发商的共识，如何转型更是行业的热议话题。

●南方日报记者 张昕

信贷政策收紧 购房成本增加

今年一季度，惠州市主要经济指标均好于上年同期，实现地区生产总值959.28亿元，按可比价格计算，增长7.7%。

经济的向好发展也反映在了惠州的房地产领域，今年一季度，惠州商品房销售面积286.68万平方米，增长11.5%，比上年同期上升39.5个百分点；其中住宅销售面积266.97万平方米，增长11.4%。商品房销售额311.96亿元，增长28.8%，增幅比上年同期上升26个百分点，其中住宅销售额294.34亿元，增长31.9%。

惠州房贷市场从去年四季度来一直保持着“收紧”状态。

记者通过走访调查了解到，今年一季度，惠州首套房房贷利率在基准利率的基础上普遍上浮了20%至25%的状况，而进入到二季度，惠州又有多家银行将首套房房贷利率上浮到了40%或以上水平，二套房贷利率最高上浮到了50%。

来自融360的最新数据显示，今年4月，全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。

值得关注的是，从2017年1月至今，全国首套房平均利率已出现了连续16个月上涨。

在全国35个城市533家银行中，有76家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比14.26%。

落地到惠州，进入到5月，惠州房贷利率继续走高，综合各家银行和部分在售楼盘的走访情况，相较于今年一季度时首套房贷普遍上浮了20%至25%、二套房贷普遍上浮25%至40%的情况，目前，惠州首套房贷利率区间为基准基础上上浮30%到40%，二套房贷利率区间为基准基础上上浮30%到50%。

对购房人来说，房贷利率的“持续上浮”，等同于购房成本的持续增加。

以首套房为例，若市民购买一套150万元的房子，贷款100万元，以30年期、等额本息还款方式计，在去年年初还可执行基准利率的情况下，每月需偿还本息5307.27元，累计总还款约190万元。而现在购房，若执行基准上浮40%，每月则需多偿还本息约1000元。

银行额度紧张导致房贷审批放缓

信贷的持续收紧，让购房者的买房成本持续增加。

不过，与之同步的，还有首付已交、审批放缓……这样的“两难”购房状况在惠州出现。

今年以来，记者在走访中发现，大多数银行均发出了“额度紧张”“放款时间无法预测”“放款要排队”等信息，同时，银行方面也都发出了这样一种信号：之前积压的很多贷款申请至今还在消化，今年的资金面十分紧张。

一边是银行额度紧张，放款速度变慢，另一边，也是基于资金面紧张，进入到今年二季度，惠州大多数银行已经暂停了二手房贷款业务。

目前，惠州各家银行已经全面执行“认房又认贷”的政策，换言之，哪怕惠州市民此前购房的贷款已经全部还清，若再要购房，也依然要按照二套房（或以上）进行贷款资格的认定。

只不过，这样的认定主要体现在利率上浮方面，还清一套房贷的情况下再购房贷款，其首付是可以按照一套房的标准认定，即可首付三成。

业内人士分析称，惠州金融市场银根紧缩已成事实，银行对购房者的贷款审核包括流水、资产、学历等方面会进行更为严格的核实，贷款成本持续高企的状态可能会维持到今年年底。

中原地产首席分析师张大伟认为，包括惠州在内，由于2016年去库存政策刺激，房地产交易量价齐升、个人住房贷款快速增长，成为当时一个普遍趋势，但信贷投向结构是不均衡的，长远来看，不利于整体经济的发展。

如今，两年时间过去了，这样的“此消彼长”态势正在逐步扭转，包括去年和今年一季度在内，惠州新增贷款的投向前几位分别为制造业、金融业、交通运输业、仓储和邮政业，新增贷款主要投向了制造业，而非房地产领域。

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惠州引导信贷资金

“脱虚向实”

金融是实体经济的血脉，在持续推进供给侧结构性改革的当下，围绕解决实体企业融资难、融资贵问题，惠州正在积极引导信贷资金投向实体经济。

去年12月，随着惠州光弘科技股份有限公司正式在国内A股上市，惠州A股上市企业增加至12家。不单靠银行信贷支持谋发展，惠州正在鼓励更多惠州企业上市直接融资。

统计显示，近3年来，惠州已投入奖励企业发展利用资本市场资金1.1亿元。

据了解，尽管惠州金融机构在支持和服务实体经济方面采取了很多举措，但总体上看，金融服务实体经济的力度仍不够强、渠道不够畅的矛盾依然突出。

目前，惠州正积极引导信贷资金投向实体经济，特别是投向小微企业，切实解决好实体经济结构性供需失衡、金融与实体经济失衡、房地产与实体经济失衡等问题。同时，促进金融机构降低经营成本，清理规范中间业务环节，避免变相抬高实体经济融资成本。

今年2月，《惠州市中小微企业贷款风险补偿基金管理办法》（下称《办法》）出台，对比3年前的“暂行管理办法”，《办法》提高了贷款风险补偿比例，将基金承担基金贷款损失补偿最高不超过30%的比例提高到了50%，同时，在提高基金贷款额度方面，《办法》将基金贷款额度提高为小微型企业一般不超过500万元（此前为200万元），中型企业一般不超过1500万元（此前为1000万元）；对无抵押/无质押的中小微企业发放的信用贷款，或无抵押/质押反担保的基金贷款担保，一般不超过200万元。

值得关注的是，该基金的背后，正是多家合作银行的创新信贷支持。

统计显示，“暂行管理办法”实施以来，基金规模从最初时的2000万元增至了7500万元。截至2017年底，惠州市共有513家企业加入中小微企业贷款风险补偿基金企业数据库，已对库内330家中小微企业累计发放贷款总额30.95亿元，累计为企业减少贷款成本2524.9万元，极大缓解了中小微企业的融资难题。