限购城市越来越多 惠州会不会加入？

此次限购城市和去年9月底的限购城市有哪些变化?部分已限购城市进一步扩大限购区域，部分城市是新加入限购“大军”，截止3月21日还陆续有城市强化限购，后期还会有更多的城市限购限贷么?

房价暴涨以及楼市销售势头强劲超过市场预期是招致楼市限购及政策收紧的根本原因。(如图表所示)可以发现新一轮限购正在加码，此次出台或升级楼市限购的城市正在持续增加，限购城市正在从一二线热点城市向周边的三四线城市扩展。例如：“京津冀”区域限购的城市增加了保定市、涿州市、涞水县等，“长三角”区域的嘉善县、南京、杭州也不同程度升级限购措施。从去年下半年至今年“两会”中央和监管层的政策方向也十分明显，一方面一二线热点城市及其周边城市要强化市场监管，持续在“双限”上着重发力，避免价格快速上涨;另一方面，中西部的三四线城市要抓住一二线楼市需求外溢的机遇期，同时结合棚户区改造等扶持政策，加速去库存!

限购城市从东部一线城市扩张到中部的二线省会城市及周边区城市，如长沙市作为本次新增的限购城市之一。合纵联行预计后期限购城市还将继续增加，引发限购的条件归类为三个，一是根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数处于房价涨幅前列的城市;二是位于已限购区域中心城市周边，溢出型客户购房比例较高的城市;三是近几个月楼市价格涨幅较大的城市也将会加入到限购行例。

区域变化

“京津冀”、“长三角”、“珠三角”三个核心城市群中的北京、上海、深圳和广州四个一线城市价格上涨尤为明显，也是本轮调控措施最为严格的城市，同时由于高房价和“双限”措施使这些城市的大量置业需求被挤压到周边区域，进而促使其周边城市的楼市价格快速上涨。北京周边的张家口、保定和廊坊等城市正是由于这一原因新加入限购城市行列的。

(如下图所示)此次“限购潮”不能忽视二手房价格环比涨幅，从2017年2月70个大中城市二手住宅及新建住宅价格指数可以看出，此次调控重点是由二手房价格高涨引起的。近期楼市回暖，触碰“环比涨幅较大”的红线是招致限购限贷的主要原因。热点城市二手房市场从2016年8以来上涨幅度较大，尤其今年春节以后仍然在高位上涨，如北京、广州、郑州等城市一、二手楼市仍然没有出现降温的迹象，最终招致限购加码并且辐射至周边城市也加入“限购大军”。

随着东莞楼市在限购的基础上再下达限价令，惠州会不会限购?

从监管层面分析，政府希望楼市稳定带动城市的持续繁荣，不希望限购限贷。因为惠州此波楼市行情主要还是靠以深圳客为主外区域客户带动起来的，特别是大亚湾、惠阳区仲恺片区等深受深圳客户影响。限购限贷必然使外区域客户大幅度减少，对于惠州楼市而言是一脚“急刹车”。对于惠州而言限价不限购，控制环比价格的涨幅，或者控制价格基本不变是不限购的最佳措施，但限价令也会带来市场矛盾。近期惠州土地成交火热，“一地难求”造成土地价格直线上涨，接二连三出现“高溢价”地块成交。房企“孤注一掷”的高投资受“限价令”影响无法换回高收益，在房企无法承受成本之重之时会出现延迟开发，直接影响市场供应量。近期开盘项目销售率均高达80%以上，说明惠州楼市的需求量仍大，这也将拉大市场的供需矛盾。政府“这只看的见的手”如果在供应不足的情况下对限价措施退出市场，楼市价格必会出现报复性的增长，明显的不符合监管层对房地产市场长期平稳健康发展的目标。

惠州区域差距将进一步拉大

针对惠州不同区域市场会出现分化，大亚湾区2017年的新增供应预计高达500万平米，供应量较大，下半年供应会达到高峰，在限价的情况下大亚湾楼市会出现供需两旺的态势。惠城市场明显供应不足，直到第四季度供应量会增加，但供应量依然不多，或到2018年才会有比较充足的供应量，所以惠城推盘则售罄会成为市场的常态。

引发二手房的价格上涨

一手房“供不应求”会促进二手房的成交进而带动价格上涨，促使更多置业者将置业目标锁定为二手房。二手房受制两个方面因素，一是税费比新房高，还需要支付中介佣金等，二是评估价低于实际成交价，首付门槛较高，但二手房市场空间仍大，同样写字楼跟商业市场也会随之回暖。有消息称惠州银行或将会放开再次按揭贷款，原因是惠州楼市在去年这一波行情下价格高企，可以实现“再按”，那么“再按”的资金将更多会用于房产投资、改善需求等，会进一步加大本地客户的市场需求。