一线城市紧缩调控会带来楼市拐点吗？

中国一线城市的房地产市场，在这一周进入了政策密集期，尤以3月24日为甚。人们对房价后市波动的预期也进入了最激烈的博弈期，深圳市场已经展开了横盘调整。

一、3月24日，一天三大政策猛料

一天内，中国房地产行业连续爆出三大政策猛料!

上午一早，《财新》杂志独家报道了上海出台的调控政策，一如惯例，之前外媒报道的“传闻”又一次被坐实。

上海楼市调控的核心是：非普通二套房首付比例升到7成。这是上海应对已经开始出现猛涨苗头的市场，采取的未雨绸缪之举。也许是因为深圳去年的“前车之鉴”，韩正选择了“先下手为强”。从决策效率来说，上海比深圳管理部门的动作要快很多。从历史上看，也是一向如此。

上午稍晚时候，媒体报道了李克强总理在博鳌亚洲论坛2016年年会开幕式上的讲话。总理致辞原话如下：“今年将继续加大棚户区和城市危旧住房改造力度，把房地产去库存和棚户区改造货币化安置结合起来，更好满足居民住房刚性需求。与此同时，我们会按照因地制宜、分城施策原则，促进房地产市场平稳健康发展。尤其要高度重视住房困难群众，也避免房地产市场出现大的波动。我们还要加大扶贫力度，缩小贫富差距，实现包容发展。”

这是一国总理对今年房地产分类调控的目标定调，很明显：“稳”字当头。这是房改17年以来几乎一直不变的基调。

中午时分，社交媒体上爆出：深圳终于在房贷政策上出手了。虽然流传的这份红头文件，出自一个不具行政管理权限的“深圳经济特区金融学会”，但内容与之前的传闻却完全一致：严控首付贷、2000万以上豪宅提高首付和利率。如果属实，这是深圳首度出手收紧信贷调控楼市，高悬的政策之剑开始落下。

相应，这一周来，深圳市场也开始表现出明显的“横盘”迹象。

1、深圳房价最贵、涨幅最高的区域——后海，投资客降价200万抛售房产。

2、中介上门量、经理人指数开始大幅下滑，短期内后市高度看空，3月成交量预计大滑30%。

虽然关于个案的真实性都有待商榷，但市场情绪看空浓重，却已经是不争的事实，关于房价要跌的担忧也越来越浓烈了。

二、怎么理解官方的表态?

可我真的并不担心，历史经验与现实意图告诉我，最好不要将对房价下跌的期待寄托到政府身上。

过往10多年的历史证明，每一次在楼市的关键时刻，准确理解政府的政策，比什么都重要。因为到今天为止，中国的房地产市场还是一个彻彻底底的政策市，中国的政府依然相信他们有掌控房地产市场的能力，尽管我从来都不相信这一点。

我们的确看到了上海、深圳在行动，预计北京马上也会行动，特大城市正在践行房地产的“分类调控”思路。但如果基于意图和行动两个层面细细剖析，结果却可能又会让你失望。

1、怎么理解总理的讲话?

中国每一次的房地产调控，都是“既要……又要……”的思维。这一次简单说，目标是：房地产要平稳健康发展，不能有大的波动。

具体说是：

三四线城市的房地产不能有大的波动，这个波动是指大幅下跌，所以，调控要往“松”里调，赶紧去库存，缓解地方财政压力，拉动GDP增长。

一二线城市、尤其是一线城市的房地产也不能有大的波动，这个波动是指过快上涨，所以，调控要往“紧”里调，不能涨太猛，步子不要跨太大，不要扯着蛋，要让房价的脚步等一等年轻人的荷包。

这是政策的大意图、总基调，这个意图决定了三四线城市和一二线城市的房地产调控动作的力度。

2、怎么理解韩正的讲话?

上海是一线城市紧缩调控最先行动的城市，韩正也是关于房地产调控表态最严厉的地方长官。

关于韩正的说法有两次，一次是2月29日会见韩国经济副总理说：“商品房是特殊商品，需要始终高度关注……稳定市场预期，满足广大人民群众的基本住房需求”。

一次是今天上海常委会上说：“加强调控力度”。

但这个表态虽然严厉，但上海的动作依然是稳字当头。从财新报道的上海动作来看，上海的政策着意在于打击投资投机，所以，金融政策也进行了“分类调控”，着意保护刚需置业的思路明显。假如上海楼市基本面良好，那么这样的打击投资炒房的金融紧缩，不会把上海房价打趴下，只是这个涨势会缓和多少而已，这是毫无疑问的。

3、怎么理解深圳的政策?

目前深圳调控的靴子还没有真正落地，我在之前已经发了一篇推文《开年四度谈房价，深圳3月会怎么调控楼市?》，到目前为止，我还是认为：深圳如果出台政策，也会比较温和，不会太严厉。

从今天暴露出可能属实的金融紧缩政策来看，并没有太明确的可操作性，裁量权还是全部交给了商业银行，这让这样的政策看起来更像是一份建议。

三、一线城市房价今年会拐吗?

继续来说，如果是这样的调控意图，你觉得一线城市的楼市今年出现拐点的几率有多大?我认为不大。可能房价已经很高了，可能房价已经有不少泡沫了，但政策的意图和改变的力度，暂时还不足以改变房价运行的方向。

支持我做出这样的判断，还有两个重要的因素：你指望一线城市打压房价，但你没看见今年的M2增速定在了13%，以及全国一片去库存的房地产大救市，这个救市规模事实上比2008年有过之而无不及。如果市场整体的资金面宽松，如果非三四线城市都在紧锣密鼓的救市。那么，从资金逐利的角度，它是去上海、深圳、北京的可能性更大，还是去三四线城市的可能性更大?我认为是前者，毕竟从目前来看，一线城市的房价虽然更高，但经济基本面、城市基本面、财政基本面，都比其它的城市更为优良。

从政治上考虑，政府在2016年也更需要一线楼市稳定而不是下跌。如果上海、深圳、北京的房价在今年出现了拐点，我想对三四线城市的去库存目标会造成很严重的负面效应。对于买房人来说，连中国最好的城市房价都掉头向下了，那么现在去当三四线城市的接盘侠，会不会掉进了坑里?无论是刚需还是投资者，他们都会考虑现在进入的成本是不是站在了山岗上。这是非常现实的问题。

最后一个考虑，如果一线城市的房价在今年真的突然掉头向下了，基于对房地产拉动GDP的现实考虑，一线城市快速放松限制性政策的速度有多快?也许，很快。

这是我认为的政府之于房地产市场调控的动机，但市场就是市场：不认动机，动机和事实从来都是两回事。也许你不想让一线楼市出现大幅波动，但市场有可能会不给面子选择突然掉头向下。也许你想稳定市场，但在利空出尽之后，市场又选择了继续上攻。