《关于规范商品房销售公示宣传行为的通知》：签署认购书企业需书面告知不利信息！

日前，惠州市住房和城乡建设局印发了《关于规范商品房销售公示宣传行为的通知》（以下简称“通知”）通知显示如何规范企业行为，引导市场健康有序发展，要求在惠经营的房地产开发企业依法规范公示售楼信息，与购房人签署《购房须知》或《认购书》时书面告知项目不利因素。

买房时“XX华府”，收楼时“XX花园”；买房时“依山临湖”，收楼时旁边一个小土堆……在房地产销售过程中，开发企业公示不规范、刻意隐瞒不利信息等容易引发行业纠纷。很大一部分原因在于开发企业公示信息不透明。“货不对板”“虚假夸大宣传”“隐瞒不利信息”……成为引发楼盘问题的重要原因。

在梳理惠州市两级法院受理的商品房买卖合同纠纷案件过程中，多数也涉及开发商虚假宣传的情况，案件主要集中在开发商在售楼、广告和公众号等宣传资料中对楼盘的虚假宣传，这给市场公平有序发展和社会稳定均带来不利影响。

那么应该如何有效地避免虚假广告引发市场纠纷呢？2016年10月以来，惠州市部署的多轮次市场专项整治行动均对此予以重点关注。在去年的多轮检查过程中，多个房地产项目就因涉嫌欺诈销售和信息公示不明被通报批评。

《通知》提到，商品房销售现场，所售项目的位置示意图、绿化效果图、沙盘等宣传载体，应当准确、清楚，比例恰当。销售现场播放的宣传片、宣传效果图、装修效果图等宣传资料，展示内容要真实准确，符合项目具体情况。要求企业精致装修样板房需与实际交付面积、装修标准一致。销售现场公示的规划总平面图复印件则必须按照原件1:1的比例展示。规划总平面图中载明的垃圾中转站、公厕、学校等有异味和噪音的建筑物，应当在沙盘中醒目标注。

此外，为进一步保障购房人的权益，避免购房人因看房经验不足或合同信息过多未注意的问题，《通知》还要求房地产开发企业在与购房人签署《购房须知》或《认购书》时，需书面告知该项目不利因素，并在销售现场醒目位置公示《重要信息提示和风险告知》。与此同时，购房人则应签署知晓文件。

“属于小区内的情况可以确定，但是小区之外的地方，企业则很难去把控和应对。”针对4月初出现的“墓地”房纠纷问题，某开发企业营销负责人认为企业面对业主的维权也倍感无奈。

《通知》严格明确企业的权责，要求开发企业在销售广告、宣传资料中应当明确所述内容是在商品房开发规划（小区建筑红线）的范围内还是范围外。

对于属于楼盘项目红线之内的建筑、设施宣传，《通知》指出：如果明确具体，并对房价有较大影响的，应当载入《商品房买卖合同》之中。即使这些宣传内容没有载入合同，在司法实践中，也被视为《商品房买卖合同》的内容。开发企业不能以补充协议的方式否认宣传内容的效力。如果是虚假宣传，开发企业需要承担违约责任。

对于建筑红线外的相关构建物的宣传，《通知》称，对于道路交通、学校、医院、大型商场、酒店等对房价有较大影响的建筑和设施，以及商铺、酒店式公寓等具有投资性质的房产，宣传周边人流量、可实现的投资回报率等可能影响投资决策的事项，如果没有列入合同内容，开发企业不承担违约责任。

《通知》的印发对于行业发展将起到长足意义，第一次从行业监管层面厘清了买卖双方的权责，明晰开发企业权责避免企业玩法律文字游戏，同时也明确了购房者的权责，不再是一‘闹’了之。”惠州市房地产行业一位资深专家对此表示，对于指引企业规范销售行为和引导购房者理性购房意义明显。

惠州市住建局相关负责人表示，该局近期将会同相关部门对商品房销售宣传开展专项检查，进一步推动《通知》的落地。

此外，该负责人也指出，对于购房这样的大事，除了督促企业不断规范经营行为，购房者对于商家的种种广告也应更加谨慎，不能只听开发商的宣传，自己也应在售楼现场仔细查看楼盘信息，到所在地区的规划职能部门了解商品房所在片区的详细规划，核实销售楼盘开发规划范围之外的周边环境。同时，仔细查看合同内容，不要贸然签字，缴纳房款，谨慎作出购房选择。