惠阳年内启动低效厂房改造升级 为高质量发展腾空间

惠阳要对低效厂房进行升级改造，为产业腾空间、造环境、塑格局。 惠州日报记者张艺明 摄

从空中俯瞰惠阳，蓝白色的铁皮厂房散布在乡镇各个角落，这些村级工业园大多建设于上世纪90年代中后期，见证了惠阳工业的起步发展。 随着时代发展，曾经的发展优势成为短板，大量低效厂房成为惠阳产业转型升级的阻碍——形态破旧、产能低下、污染严重是撕不掉的标签，与“智造高地、活力惠阳”的新奋斗目标显得格格不入，是制约惠阳实现高质量发展的重要因素。

身处粤港澳大湾区腹地，惠阳周边的深圳、东莞等地因土地空间有限，优质产业溢出，惠阳能否腾出更多产业空间来承接？向低效厂房“开刀”，再造空间重塑产业新载体，以亩产论英雄，是惠阳推进高质量发展的重要举措。

据悉，惠阳区要借鉴“顺德模式”“东莞经验”，对低效厂房进行升级改造，为产业腾空间、造环境、塑格局，在全区9个镇（街）各选取试点，年内启动100万平方米低效厂房改造升级，并适时出台关键支撑性政策，为高质量发展开拓空间。

为何要改造升级

为产业腾空间、造环境、塑格局

上世纪90年代，惠阳以乡镇企业为主体的村级工业园区兴起，吸引了一批“三来一补”企业落户发展，从全国各地涌入的人流、物流，带动新圩、镇隆、秋长、三和等工业集聚地区的快速发展。

经过几十年发展，惠阳工业门类从无到有、从小到大，从最初的“三来一补”产业，到贴牌代工，再到如今创新发展、自创品牌、改制上市，工业生产正加快向高端迈进。然而，当初促进惠阳工业发展的村级工业园区所建的低效厂房，已无法适应新时代发展需求，成为制约高质量发展的障碍。

在去年“高质量发展县区行·问策惠阳”活动时，调研采访组指出，受限于产业用地分布不集中、用地效益较低等原因，惠阳的产业园区普遍存在规模不大、产业不集中、管理缺位、配套不完善等问题。

土地权属复杂、安全问题突出、利用效率低下等一系列问题，阻碍了人才和创新要素的引入，制约了惠阳向上发展，成为惠阳产业升级的障碍。同时，地处粤港澳大湾区的惠阳，邻近深莞等先进地区大量优质企业有着外溢的需求，在“双区驱动”的效应下，为惠阳带来历史性发展机遇。

只有再造、重塑产业新载体，才能承接深莞外溢的新兴产业。改造低效厂房，不占用新增用地指标，可以对现有土地空间进行高效利用，为产业腾空间、造环境、塑格局。

试点改造项目

松山下低效厂房将建现代化产业园区

惠大高速公路三和段，车流不断。拾围村松山下村民小组位于高速公路旁，村民小组里有多家企业落户。惠州市柏兴工艺品有限公司（以下简称“柏兴公司”）是其中一家，主要生产圣诞树，出口欧洲市场。

5年前，柏兴公司所在的位置还是一片空地，公司总经理赵明与松山下村民小组签订了协议，投资3000多万元，建起了占地3.6万平方米的工业厂房。除了一栋高层宿舍楼，其余厂房只建设了一层，土地利用效率很低。

车间里一派繁忙景象，一棵棵大小不一的塑胶小灌木，经过一道道工序，配上圣诞花环和彩灯，蜕变成为绚丽的圣诞树，它们将在一个月后全部出厂。忙碌的背后，是因为这里要迎来一场质的改变——厂房即将全部拆除，改造升级为高标准的高层厂房，只有拆除后才可以进行土地权籍调查，进而办理用地许可、施工许可等手续。

今年4月，松山下村民小组、柏兴公司、广东晶元实业有限公司签订了三方合作协议，共同将3.6万平方米土地进行改造升级，建设高标准高层厂房，引入电子信息高端产业，计划2022年建成启用。

根据三方合作协议，广东晶元实业有限公司出资3.5亿元，松山下村民小组以3.6万平方米土地作价入股，柏兴公司以现有厂房作价入股，要建设成为一个建筑面积10万多平方米的现代化产业厂房。松山下村民小组分得1.6万平方米厂房，其中至少包括1000平方米商铺；柏兴公司获得2万平方米厂房使用权，其余厂房使用权归广东晶元实业有限公司，并负责管理整个产业园区。50年后，现有土地和厂房产权归属松山下村民小组。

这种三方共赢的局面，获得村民小组、现有承租方、投资方的欢迎。对村民而言，现有土地租金为每平方米2元，每月租金7.2万元；改造升级后，广东晶元实业有限公司返租厂房，第一个五年（2022年～2027年）至第六个五年（2047年～2052年），租金价格分别为每平方米9元、11元、13元、15.6元、18.72元和22.46元，之后按市场价下调15%计算租金，直至2072年。

松山下村民小组组长凌运明说，启动改造升级后，村民小组会有两年时间没有租金收入，但平台建成后，土地带来的收入大幅增加，园区容纳更多高端人才，会引来人流和物流，周边商铺也会兴旺起来，届时村民受益更多。

伟迪公司引入资本升级厂房

和柏兴公司一样充满期待的，还有惠州市伟迪包装有限公司（以下简称“伟迪公司”）产业转型升级项目，但两者模式不大一样。

在秋长街道茶园村将军路旁，伟迪公司的两幢厂房现正在建设中，以目前施工进度预计，明年1月将进入室内装修阶段。届时，这些厂房会参照腾讯滨海大厦标准，进行智能化装修，建成后将会是秋北片区的地标性产业园。

一年前，这个占地3万平方米的伟迪厂区，建筑面积仅1.6万平方米，主要生产发泡胶，是典型的低效厂房。受秋长街道“全域发展产业·全面振兴乡村”大会的启发，伟迪公司调整思路，引入战略合作伙伴推进产业升级。

伟迪公司引进德利赉精密五金制品(深圳)有限公司进行合作，由伟迪公司以现有土地、厂房、宿舍作价1亿元，德利赉公司出资3000万元，占股比例7:3，按比例共同出资，对现有厂房进行升级改造。建成后，伟迪公司将所有厂房出租给德利赉公司使用。

根据测算，该项目改造后，容积率由原来0.54提高到3.5，建筑面积10万平方米。其中伟迪公司占7万平方米，以租金每月18元/平方米计算，年收租金1500万元以上，而改造前每年才300万元。建成之后，伟迪公司与德利赉公司将成立新公司，未来要实现上市。

探索新模式

试水政府主导和市场自主相结合路子

佛山顺德、东莞面临着类似的困境，但这两个地方已经先行一步进行改革。惠阳曾组织干部前往顺德、东莞等地取经学习，实地参观改造升级的项目，与当地企业、政府部门等进行交流。那么，顺德经验、东莞模式值得惠阳学习吗，是否可以复制别人的成功经验？

佛山顺德区改造村级工业园区，获得了广东省委支持，赋予顺德率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区的历史使命，支持顺德大胆试、大胆闯、自主改。佛山市委市政府对市属权限按照“能放尽放”原则予以放权，全力支持。

同样以“三来一补”起家的东莞，也曾经历过低效园区的发展烦恼。以东莞长安镇为例，当地政府和集体手上有较大量产权清晰、手续完整的旧工业园，政府扮演因势利导的角色，将旧工业园通过“三旧”改造的形式出售给当地一批优质企业用于产业转型升级，从而降低市场开发成本，提高市场主体的收益。

“顺德与东莞的模式不太一样，顺德是政府主导改造升级，东莞主要是以市场的力量推动。”惠阳区工信局局长刘昊说，顺德享受省市区多级政府的政策红利，惠阳没有这一方面优势，但以政府为主导的方式可以学习，同时学习东莞运用好市场的力量，探索政府主导与市场自主相结合的路子。

刘昊说，对于手续完善、业主有改造意愿的旧工业园，政府引导和支持企业按现状自行改造升级，而连片升级改造项目必然会涉及复杂的土地问题，需要政府综合利用规划、国土执法等多种政策手段统筹推进，“可以在财政补贴、用地指标、流转交易、激励机制等方面尝试探索创新，以推动低效厂房的改造升级。”

惠阳低效厂房散布在9个镇（街），需要连片开发才有价值意义。“这些低效厂房连片改造升级，会涉及到边角地、插花地的新增用地指标问题。到目前为止，今年惠阳新增用地指标仅有100亩，土地资源十分宝贵，解决低效厂房升级改造需要政策上能够有所突破。”惠阳区自然资源局相关负责人说，惠阳需要大胆尝试创新，争取和制订更多政策来支撑低效厂房改造，推动产业空间的升级换代。

出台扶持政策

制定推动产业转型升级三年行动计划

结合自身实际，惠阳认为以政府为主导、市场自发升级相结合，会更适合低效厂房的改造升级。“这当中，要把好各方利益平衡点，让参与各方均有利可图，才会有改造升级的动力。”刘昊说。

惠阳以城市更新方式挖潜产业转型升级，用好“三旧”改造的相关政策，大力盘活老旧低效用地，让低产出的村级工业园蝶变为承载高端产业的全新空间载体，进而提高土地利用效率，以亩产论英雄，最终拓展优化城市发展空间和产业发展空间。

目前，惠阳正在同步开展建设试点项目和村镇工业区摸底调查。对于有明确市场主体、土地权属明晰并有意愿改造的企业，通过“一地一策”的方式推进试点，在总结试点经验的基础上推进“工改工”政策的制定，如柏兴和伟迪均为试点项目。

与此同时，惠阳也对村镇工业聚集区进行摸底调查，预计今年9月左右完成。尤其对于村镇面积2公顷以上工业聚集区，全面摸底调查权属、规划、产业等，并梳理出近5年拟启动改造的项目，谋划明年各镇（街）成片连片（城市单元）升级改造试点项目，产业转型升级工作小组统筹逐步推进项目落地。

对于企业产业升级改造工作，刘昊表示，惠阳区正在加大招商引资力度，联系片区开发商和进驻企业，协助镇隆镇、新圩镇有意愿改造的企业与深圳行业协会进行对接，努力把深圳科技含量高的产业引进惠阳区，“要以拓空间为契机，逐步淘汰低产出、低附加值的产业，转而发展战略性新兴产业，实现产业迭代升级。”

促进低效厂房改造，需要制定支撑性政策和激励性政策。目前，惠阳正在制定《惠阳区推动产业转型升级实现高质量发展三年行动计划》，作为全区产业转型升级的纲领性文件，将从梳理产业片区土地资源、规划编制、细化规划管理制度、完善连片土地整合开发管理制度、健全完善权属调查和审查制度、建立联合执法机制、强化倒逼促改措施、完善项目协议监管措施等方面开展工作。

“为缩短项目推动周期，我们采取‘一地一策’，容缺办理、并联审批、简化流程等措施。”惠阳区自然资源局相关负责人表示，惠阳多个部门联动，将适时出台支撑性政策，形成政策合力。

如发改、科促、工信等部门完善产业规划、招商、园区运营和监管等相关配套政策；住建部门明确工业厂房建设标准等事项；财政部门制定“工改工”财政补贴政策；税务部门梳理税务方面政策，完善税收减免措施；城管执法、自然资源、公安等部门研究违法用地、违法建筑的处理机制；司法部门研究项目涉及历史问题的司法处置政策。

智库观察

惠州学院大湾区惠州发展研究院研究员余学军：

因地制宜分类施策 提升资源配置效率

当前，惠阳发展中的土地要素制约问题日益凸显。推动村级工业园改造是惠阳破解土地约束、提高资源配置效率、加快对深圳东莞等地优质产业承接、推动产业转型升级的重要措施。

加大顶层设计力度。全面摸清村级工业园家底，做好工业园改造的调查研究和政策设计，制定时间表和路线图，通过实践不断完善政策措施，打造一批产业高端、生态优良、环境优美的现代产业园区，并最终形成连片的现代产业集聚区，实现科产城人融合。

探索多种改造模式。在借鉴顺德、东莞、广州等地先进经验的基础上，结合惠阳实际，在政府主导的同时重视发挥社会资本力量，因地制宜，分类施策，通过试点改造项目不断总结经验，稳步推进。

提升工业用地效率。积极探索MO用地方式，提高容积率，增加用地形式，允许配建比传统工业用地配套比例更高的服务配套设施。

做好产业规划。围绕惠阳产业定位，规划好园区发展，进行“强链”“补链”招商，做大做强主导产业，培育新兴产业，结合村级工业园改造建设科技企业加速器，探索“深圳孵化，惠阳加速”模式。

平衡各方利益。科学设计利益机制，综合考虑政府、村集体、村民、企业、投资方利益，通过政府适当让利的方式加快村级工业园改造进度，通过资源配置效率的提升实现多方受益。

升级改造低效厂房

项目数量

共有37宗试点项目，其中企业自有土地29宗，村集体所有土地5宗，企业、个人、村集体混合所有土地3宗

涉及面积

201.94万平方米

改造模式

企业自主改造，引进合作方开发长租自管，腾笼换鸟，以“工改工”“工改MO”进行升级改造