惠州市房管局释疑：商铺写字楼车位等转让不用等3年

今年4月8日，为严防投机炒楼，惠州出台限转让新政，其核心内容为“今年4月9日零时起，证满3年方可转让”。此后，一些市民通过网络问政等提出疑问，商铺受新政限制吗?离婚析产的房子，法院拍卖竞买的房子，也一样要证满3年方可转让?继承的房子呢?现在，这些都有了可根据案例对号入座的权威解答。12月1日，市房管局网站发布《关于进一步明确商品住房转让有关问题的通知》政策解读，回应上述疑问。

中央多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，惠州为贯彻落实这一要求，今年4月8日出台严防投机炒楼的限转让新政，即《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》，其核心内容为 “在2017年4月9日零时后购买的新建商品住房和二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。”

《通知》明确该规定的“转让”是指通过买卖、赠与、交换方式进行转让的行为，通过法院裁定过户、离婚析产、继承、作价入股、吸收合并等方式进行办理转移登记的，不受限制。但仍有一些市民对新政不能准确理解。

12月1日，惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室在市房管局网站发布《关于进一步明确商品住房转让有关问题的通知》政策解读，结合一段时间以来，惠州住房限转让新政执行中，针对一些市民提出的疑问以及之前不是很明朗的一些细节，通过案例问答形式进行解读，“尤其是咨询最多的法院司法拍卖获得的房屋是否属于限售范围等。”市房管局相关负责人称，案例问答形式有助于让市民对号入座，更容易理解政策。

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二手房办证未满3年 新政后网签的已锁定

新政提出，不动产交易与登记部门要进一步加强联动，严格按照要求对住房转让资格进行审核，确保调控工作落到实处。目前，二手房签约系统对于办证不满3年，无网签记录或网签时间在2017年4月9日后不动产进行了锁定。

对于不在限制销售范围的，当事人可提出解除锁定申请，经不动产交易部门完成审核开锁程序后即可进行网签。不动产登记部门在业务受理环节对住房转让资格将再次进行审核把关，符合条件的，予以登记，不符合的不予受理。通过交易、登记环节严格审核把关，确保住房限制转让工作落实到位。

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1 购买取得住房才受新政限制

“限转让新政适用的首个条件是以购买方式取得的住房。”市房管局相关负责人说道。他透露，在房子转让的询问中，下面的问题出现得较多。条款中的购买，包括了与开发公司签署商品房买卖合同购买、与业主签署二手房买卖合同购买、通过法院司法拍卖竞买、在拍卖机构公开竞买等等。

住房取得的方式不是购买的不受限制，如继承取得的、受赠取得的、新建取得的等等，不是以购买的方式取得的，无论取得时间是否在2017年4月9日后，均不在受限制的范围。此次限制转让的范围仅限于住房，如商场(商铺)、写字楼、车位(以规划用途为准)等非住房不受限制。

问：法院裁定了一套房给我，办出证后能立即卖掉吗?

答：要根据您原取得不动产的法律文书的具体内容来确定，如果法律文书中明确是您通过司法拍卖竞买取得，或确认您购买取得的，且购买时间在2017年4月9日零时后的，就在限制的范围，须按规定在办证满3年后方可转让;法律文书中显示不是购买取得或购买时间在2017年4月9日零时前的，就不在限制的范围，可以立即转让。

问：我自己建的房子，2017年10月9日刚办出的不动产权证，能马上卖吗?要等3年吗?

答：您的不动产是新建取得的，不是购买取得的，不在限制的范围。

问：我2017年8月继承了长辈遗留下来的一套房子，想办出证后就立即卖掉，可以吗?

答：可以的。您继承取得的不动产，不在限制范围。

问：我2017年8月买了个档口(商铺)，10月份办好的不动产权证，现在要卖给别人，可以马上过户吗?

答：可以的，商铺属于商业用房，不是住房，不在限制的范围。

2 “4月9日零时后”是购买时间，不是办证时间

限制的时间界限是2017年4月9日零时后，是购买时间，不是办证的时间。

问：我在2017年1月8日在一个新楼盘向开发商购买了一套商品住房，但商品房买卖合同条款约定，不动产权证出证时间是在两年后(即2019年1月8日)，拿到不动产权证后转让是否受3年限制?

答：住房限制转让的时间以购买时间为准，如您所购买住房的时间发生在2017年4月9日零时前，则即无论何时取得不动产权证，在下一次转让时均不受政策限制。您购房时间在2017年4月9日零时前，跟不动产权证出证时间无直接关系，因此不受“须取得不动产权证满3年后方可转让”的限制。购买二手住房与商品住房(即一手住房)的限制规定一致。

3 购买时间原则上以完成网签时间为准

购买时间原则上以完成网签时间为准，手工合同或未及时签订网签合同的，须提供相关材料证明属于2017年4月9日零时之前购买。在2017年4月9日零时前未完成合同网签或签署的为手工合同的，但购房人能提供定金或首付款电子进账单原件(对以现金形式支付定金或首付款的，不予认可)或税务部门出具的完税证明的，不受限制。

问：我在一个楼盘认购了一套一手住房，于2017年3月份支付了5万元定金并转入开发商账户，因按揭资料在银行审批时间较长，导致我与开发商在4月9日零时后才签订购房合同，请问我这套房是否属于限制转让范围?

答：如您能提供与企业的转账凭证(POS机刷卡单或银行流水证明)，则不属于限制转让范围。

问：我跟张三买了一套二手住房，因该房屋土地性质为划拨地，需要补交地价，于2017年4月9日零时前补交了地价款及相关税费，并取得用地批文，由于办理手续多，时间长，我与张三在2017年4月9日零时后才签订网签购房合同，请问我这套房是否属于限制转让范围?

答：目前我市启动不动产登记工作后，二手房转让过程增加了一些环节，例如权籍调查、补地价等工作，导致二手房网签时间发生在2017年4月9日零时后的，不属于限制转让范围。

4 “买卖、赠与、交换”三种转让情形才受限

在限制范围内的不动产，须在办证满3年后方可“买卖、赠与、交换”，在限制期间不得有“买卖、赠与、交换”的行为，但是继承、离婚析产、资产划转、作价入股、法院强制执行等不属于转让行为是可以办理的。

问：我在2017年6月买了一套二手房，办理了不动产权证，现在与妻子离婚，约定该房归妻子所有，是否可以办理房屋转移登记?

答：可以，因为离婚析产不属于《通知》中转让的限制范围。

问：我在2017年7月购买了一套二手房，办理了不动产权证，现在法院将该不动产裁定给王五，法院发出协助执行通知书要求不动产登记机构办理过户手续，是否可以办理房屋转移登记?

答：可以，因为法院强制执行行为，不动产登记机构必须协助执行，办理该转移登记。