延迟复工对广东房企冲击巨大 有序复工可赋予企业更多决策权

关于复工复产的观察与研判

2月18日上午，国资委副主任、党委委员任洪斌介绍，应对新冠肺炎疫情，既是一场抗疫阻击战，也是一场经济保卫战。复工复产是有效应对新冠肺炎疫情、保持经济平稳运行的重要保障。

国家要求从2月10日正式实施分批分类复工复产，但观察发现，目前复工复产形势仍不容乐观。据天风证券研究分析，至2月14日春节返乡人员的返程率可能只有20%-30%。主要城市节后第一周工作日的轨交客运量均不到常规工作日的10%，第二周随着企业复工增多，大多数城市出现反弹，但幅度不大。

△ 一二线城市轨交客流量不到常规工作日的10%

兴业证券研究报告披露，截至2月9日，与人员外流的最大值相比，一线城市（北上广深）和新一线代表城市（成都、杭州等）春节期间的返乡人员分别完成了26%和31%的返程回归。剔除返乡人群中的在校学生、老人、未工作等群体，一线城市和新一线城市代表的“核心人群”返程率也分别只有39%和38%。

△ 2020年除夕之后中国返程客流量明显下降

据中国企业创新创业调查课题组调研结果显示，受访企业中，能在2月10日复工的只有22%；未复工企业中，预计在两周之内能够复工的则不足15%。在7个省市中，北京、上海和辽宁复工率较高，为40%、35%和25%，而疫情较为严重的广东，河南和浙江，复工率则低至23%，12%和7%。

△ 各省截至2月10日的复工率

延迟复工，一方面将造成企业“空转”，即在没有营收的情况下，企业仍要支付人工、租金等成本，导致现金流紧张；另一方面则会带来履约困难，企业不仅无法完成现有订单，赔付违约金。中国企业创新创业调查课题组调研结果显示，66%的受访企业家表示存在现金流问题，而63%受访企业的现金流无法维持三个月以上。而根据中国中小企业协会发布的《关于新冠肺炎疫情对中小企业影响及对策建议的调研报告》，参与调研问卷的6422家中小企业中，超过85%的企业受到较大影响；资金紧张和需求萎缩是当前中小企业的最大困难和挑战。

延迟复工对广东房地产企业冲击较大

据广东省房协向会员单位摸查结果显示，受大部分行业延迟复工影响，直接或间接给房地产企业带来了用工、建材采购、物流供应、资金流转等多方困难。

用工方面，广东房地产企业的建筑工人来源以湖北及疫区附近为主，农民工返工数量减少、时间延迟，导致项目开发节点延误，开发进度减缓；员工返岗后要求自我隔离，工作开展受到影响，效率严重降低，部分楼盘可能出现延期交付风险；工地现场在复工前后一段时间内，均需采取防疫措施，用于一线案场及日常的口罩、消毒水等防护用品严重不足，对复工时间、施工效率和成本均造成一定影响。

建材采购方面，受疫情影响，绝大部分生产厂家不能按时恢复生产影响，材料、部品、设备生产供应承压，导致建材采购困难，对房地产的建筑进度和建安成本产生巨大影响；深加工的企业由于受到企业复工时间推迟、生产工人推迟返厂、上游物资链条的短期紧缺等都将影响节后的产能和供货速度，预计会出现供货不及时及价格上涨的情况。

物流供应方面，部分物流车队用于应急抗灾运输及大部分物流公司停止运作，物资及材料到货的及时率难以得到保障；受复工推迟及疫情检查管控影响，导致工地各类材料不能按时运达，预计物流供应比往年晚20-30天，工期预计延后至少一个月。

资金方面，绝大部分销售中心关停，线下销售几乎中止；延迟复工影响报建取证，影响开发贷融资，导致现金流紧张；预计受疫情影响及年后工人难招的影响，建筑材料价格将持续上涨，房地产企业资金压力较大。

有序复工可赋予企业更多决策权

2月18日的国务院常务会议提出，要抓紧出台科学分类、切合实际的复工复产防疫指南，指导各地合理确定复工复产条件，取消不必要的保证金。有针对性做好重点群体就业工作。通过跨区域点对点劳务协作等有序组织农民工返岗，除疫情严重和扩散风险高的地区外，对限制劳动者返岗的不合理规定要坚决纠正。

事实上，许多地方政府也已经开始根据当地情况，根据企业情况实施“一企一策”，帮助企业尽早复工。但由于中小微企业数量巨大，情况复杂，层层申报、审批的信息收集和决策机制在难免低效、迟缓。而企业家普遍对防疫和安全生产高度重视，作为企业的第一责任人，他们同样要在防控疫情和尽早复工间做出慎重的权衡。因此，围绕“控疫情、稳就业、保民生”的政策重心，在“一企一策”的基础上，通过制定和严格执行企业防控疫情的奖惩制度，明确谁复工谁负责，将复工复产决策权交给企业家，可以进一步保证复工的有序有效进行。

根据广东省卫生健康委员会数据显示，广东目前每日新增确诊病例已趋近于零，现有确诊病例也持续减少，疫情防控形势持续好转。且根据百度迁徙大数据，大致估算出今年春运开始后离粤返乡人口中只有7.7%回到湖北，其中超过70%又来自深圳、广州和东莞，因而对其他城市来讲，流动人口带来的防疫压力并不特别大。由此可见，可以充分考虑各地市和企业的具体情况，赋予企业家更多决策权，让他们针对具体问题，寻求最为合理、可行的复工方案。

△ 广东每天新增确诊病例及现有确诊病例走势

理性评价房地产业作用和地位

助力“六稳”

2019年底的中央政治局会议明确提出，2020年要确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官，要做好“六稳”工作。但本次疫情不仅对整体消费、外贸出口产生重大冲击，对制造业、服务业等行业的负面影响也尤为显著，全面拉低了经济运行。由于房地产业的健康发展能直接拉动建材、建筑设备、建筑器械工业以及冶金、化工、运输机械、仪表等行业的发展，房地产开发建设材料涉及建材、冶金等50多个生产部门，还影响家用电器、家具等民用工业及旅游、园林、运输业、商业、服务业等第三产业的发展状况，因此房地产市场的稳定健康将直接影响“六稳”目标的实现。

近期，为了解决房地产业的短期困境、防范楼市风险、降低对经济的影响，浙江、上海、无锡、西安、南昌等多个省市在坚持“房住不炒”的定位下，出台了针对房地产企业的阶段性纾困新政，从土地出让金缓缴及降低比例、预售资金监管放松，信贷适度宽松，预售标准条件放宽等多个维度，缓解房地产企业资金周转压力，支持当地房地产市场以及经济健康稳定发展。

客观而言，房地产业不管在世界发达国家还是发展中国家，都是社会经济不可或缺的组成部分，都与相关行业紧密切相连。据经合组织数据显示，2018年48个样本国家房地产业增加值（本币计价）占GDP比重中，印度占比最高（18.9%）、印尼占比最低（2.7%），美国（12.2%）、日本（11.3%）、英国（11.9%）、法国（11.5%）、意大利（12.5%）、加拿大（12.5%）、德国（9.6%）等发达国家在10%-12%之间，中国为6.6%，排第39位。

在消费急剧下滑、外贸出口受限的背景下，因时因地微调政策，确保疫情冲击下楼市稳定，从而支持宏观经济稳定，与中央层面“房住不炒”定位并不冲突。

此前，广东省房协会长王韶曾根据向会员单位摸查情况结果撰文《疫情后房地产更需发挥“稳定器”作用》，为切实有效减缓企业当前困难，保持广东房地产市场稳定健康发展，建议政府主管理部门加快开发项目报建审批，适度放宽房地产项目预售条件，降低预售监管资金额度比例并放宽提取条件，缓解企业资金压力；加快推进房屋销售、签约和按揭贷款业务“互联网+政务服务”，减少线下人员聚集，提高工作效率；降低土地出让起始价和保证金额度，缩减占用时间，合理降低投资门槛；鼓励银行等金融机构针对疫情导致资金困难情况推出专项贷款，加大住房按揭投放额度及力度，解决企业因疫情导致的现金流困难问题；酌情延迟土地增值税、所得税等清缴时间，增强税收清缴的时间灵活度，保持企业经营所需现金流；根据疫情发展，适当降低相关税率，减免年度税负。

随着新冠肺炎疫情的缓解和最终的战胜，企业将加快复工复产，前期积累的消费和投资将继续释放，劳动力市场需求也会同步扩张，中国经济长期向好的基本面没有改变，房地产市场化进程也不会转向。