潘石屹又一次“食言”,宣布重启房地产开发业务

SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹是最早对中国房地产市场失去信心的人。自从经历过海南泡沫之后，这位最早进入房地产界的元老级人物就总是在公开场合喊话市场有泡沫，以2008年的“百日剧变”论调最为知名。

2009年金茂拿下北京广渠门地块之时，潘石屹就曾侧目，表示1.5万元/平方米的楼面价实在“不理性”，然而结局众所周知，金茂凭借这一地块一跃逆袭成为行业黑马。

在过去十年，黑马不断涌现在房地产江湖中，然而SOHO中国一路逆行，掉队至今。究其根源就在于其掌舵人潘石屹保守的心态，为此他停止了SOHO中国的房地产开发的快周转之路，始终以“自持出租”的模式“守江山”。在车轮不断滚动的进程中，潘石屹开始试图推翻曾经的想法，6月28日，他公开表示将重启房地产开发业务。

当日，潘石屹宣布SOHO中国将分批销售部分持有物业，预估总价值78亿元人民币。此次拿出来销售的第一批房源是来自望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场共5个项目的9套单独交易标的房源。上述项目皆位于北京、上海核心地段，推介房源面积共2万平方米，为整层办公或整栋会所项目，目前这9套标的物业都在已租状态。

2017年，潘石屹曾公开表示，在他的心里永远不能够销售的，一个是外滩SOHO，一个是望京SOHO，原因在于外滩SOHO位置太重要，而望京SOHO则太漂亮，他很喜欢。“只要外滩、望京SOHO两个项目在，自己就还是一个开发商。”

此番出售自然引来质疑，他表示，本次推出的项目，确实都是之前舍不得卖的项目。但目前SOHO中国持有的物业量非常大，出售物业也是出于理性考虑，同时也是为了进一步优化集团的资产配置。未来，SOHO中国将继续实行核心资产自持战略。

“我们这次销售的房源一部分是自己留下舍不得卖的房子，另一部分是客户经营不好的退回来的房子。北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场这八大金刚属于SOHO中国的核心资产，我们将继续持有这些优质资产，同时长期看好北京上海的办公楼市场。”他表示。

“你们都不认识我了，我当年也是做房地产开发的，很活跃的。”潘石屹以这样的开场白开始这场发布会，随后其宣布未来或许会再次重启买地开发模式，“这批物业销售之后，我们不会购买房地产资产，我们的价值在哪，其实就是买一块地，从头到尾建个房子，为社会创造价值了，为我们自己也创造了价值，所以这个可能是我们下一步的思路。”

他认为未来几年货币宽松的政策还将持续，因此在市场上能拿到比较便宜的钱，“钱可能不值钱，但是房子会很值钱。”

然而潘石屹确实离开“房地产开发”的这个身份很久了。2012年8月的中期业绩会上，SOHO中国宣布由散售向自持转型，这意味着其明确表态不参与拿地-开发这一环节。

结果也很明显，此后其销售额接连拦腰式下降，从2010年巅峰的238亿销售额之后，2011年109亿、2012年94.68亿、2013年46.87亿，一直到2018年营收只有17.21亿。从2012年宣布转型出租运营以来，一直到2018年SOHO中国的租金收入分别是1.59亿、2.79亿、4.25亿、10.52亿、15.11亿、16.69亿、17.35亿。

潘石屹已经彻底告别房地产开发商的身份，变成了物业持有运营人，他提前告别了白银时代，拿地-开发这一暴利模式被提前终止，此后，散售模式也开始无以为继，根源在于其重度依赖的山西内蒙大客户在近几年几乎绝迹。

3年之后的2015年，他主导SOHO中国第二次转型，开始开拓共享办公领域，在SOHO中国自持物业中寻找空间开发3Q产品。从2015年到2018年，新业务开展3年，年报中仍未有明确业绩指标。只说SOHO3Q目前已经扩张到北京、上海以外的城市，在7座城市拥有31个中心。

此番重回开发跑道，或许是潘石屹终于意识到，做房地产的，没有比开发更赚钱的了。