惠州应如何营造城市中心 构建城市中心爆发点及黄金核心半径?

一旦中心爆发点形成，惠州这座城市将会发生什么？这是值得城市运营专家们深思的一个问题。粤港澳大湾区规划即将出台的前夜，惠州的城市中心正在酝酿一场极速进阶的历史质变，一股积蓄已久的力量，将把这座城市推向另一个层级。

在惠州建设的30多年里，它有过中心，早期的河麦、龙丰、下埔，现在的江北、金山湖。城市缺乏向心力、缺少中心爆发点、缺少驱动城市的高效运转的轴心，这是过去惠州发展亟需克服的难题。反观一线城市，中央CBD的定位相当清晰，成功引进了大量企业总部落地，如深圳福田CBD、广州天河CBD，总部经济氛围浓厚。

纽约曼哈顿金融中心（图片来源网络）

事实上，惠州并不缺少500强企业总部，中海壳牌、TCL集团、德赛集团等，在惠州布局的世界500强企业有33家！遗憾的是，如此大量的一流企业大都分散于各个厂区办公，竟未能形成良好集群效应，进而打造成一个富有爆发力的中央商务区。根本原因在于，惠州缺少一个与之企业高度相匹配的顶级商办配套！

不可否认，城市都需要塑造自己的封面形象，将最美好的一面呈现给世界。而封面的打造，往往需要聚集城市核心资源的CBD商务中心。惠州，将如何构建需于自己的城市中心及打造对标世界一流的中央商务圈？

本期【洞见•惠州】栏目，我们邀请到了一位有建筑设计情怀的资深地产人，深谙房地产开发、建筑设计、以及营销打法的全能型地产操盘手、重量级嘉宾——惠州荣灿置业投资有限公司总经理胡汉武，专门探讨惠州城市中心的问题。他将围绕“惠州如何营造城市中心，构建对标粤港澳大湾区的一流中央商务区？”话题进行深入探讨，洞见惠州城市中心发展的本质，以及如何构建城市黄金核心半径。

【人物档案】

胡汉武，现任惠州荣灿置业投资有限公司总经理，毕业于华南建设学院，惠州少有科班出身的房地产行业专家。早年进入佛山市建筑设计院，从事建筑师一职，1997年正式进入房地产行业。20余年，带着对房地产行业的热爱，他深刻钻研房地产开发链条，从建筑设计、营销策划，到成本预算、开发流程，均深得其中精髓。

粤港澳大湾区下，惠州“厚积薄发”的时机已到

搜狐焦点：在粤港澳大湾区格局之下，惠州迎来前所未有的重大历史机遇，市委书记李贻伟表示，争取在未来十年把惠州建设成为国内一流城市，打造国内知名度极大提升、国际影响力逐渐显现的先进制造业基地、创新活力之城和令人向往的现代品质城市。感觉非常值得期待！这对惠州而言将意味着什么？

胡汉武：惠州拥有着在全广东省不可比拟的区域优势和地理环境，理应是具有发展潜力的。但是由于历史上的一些原因，直到2004年惠州才逐步有了发展的空间。惠州的整个经济环境，可以用四个字形容：厚积薄发。厚积需要沉淀，2004年开始惠州第一波经济起潮，经过14年的发展，厚积的时期已经完成了，已经沉淀了非常扎实的基础。刚好，厚积薄发也遇到了一个恰当的时期，粤港澳大湾区的提出，包括李书记对惠州整个战略定位的演化，我们看到惠州新的机遇。

惠州鸟瞰图（图片来源网络）

好风凭借力，机会来了，我们要快快赶上，要把握历史机遇，把惠州逐渐建设成大湾区现代都市。在此之前，惠州需要做好平台的准备，引进好的企业，认知惠州城市的价值。另外，惠州的本土企业，是惠州产业的核心命脉之一，代表着城市最本源的意志，很大程度上与城市荣辱与共，在城市经历重大机遇之时，应该勇敢站出来，向世界展现惠州企业的一面。只有两者兼容，惠州的城市才能真正成为粤港澳大湾区里精彩的一部分。

搜狐焦点：与粤港澳大湾区城市群其它成员竞争，惠州如何可立于不败之地？

胡汉武：一个城市更好的发展机会，在于经济的引擎，经济的引擎离不开企业的发展。企业的发展有两部分，一个是本土企业的向外扩张，向外展示惠州；第二个是惠州要展示区域本身的优势，需要吸引更多的大集团、大企业来到惠州，共同发展，这个城市才更有经济优势。因此，惠州必然要做好中央商务区的平台，一个撑起城市功能定位的成熟的中央商务中心。这有别于我们传统观念上的写字楼办公区，它的主要意义在于营造总部经济氛围，为各个企业之间营造更好的沟通与洽谈的商务平台，以企业强大的品牌效应带动城市发展，让本地和外地企业共享经济成品。这是目前“大湾区第三梯队”城市都在抢抓的事情，这既是各城市的短板也是发力要点之一，惠州也不例外。

惠州不单需要山水名片，更要有商务名片的代言

搜狐焦点：城市的发展，除了经济数据、人口数据的表现，最直观的层面是通过城市面貌呈现出来。惠州当前的城市面貌离一二线城市仍有明显差距，惠州是否还缺少一个具有爆发力的“城市中心”？我们要如何打造一个中心商务区去构建一个有爆发力的城市中心，以黄金核心半径带动整个城市的发展？

胡汉武：一个城市的中心，也就是中央商务区，代言着这个城市的经济名片。一个城市不单需要山水旅游的名片，更要有商务名片的代言。所以中央商务区繁华与否，是对城市的经济活力和经济规模的体现。像深圳的福田中心、广州的天河、东方明珠上海的商务区，它们就是城市商务的名片。而惠州目前唯一的城市级中心就是江北，按照福田中心和天河中心的审视标准来看，江北还处于成长期。惠州目前还缺乏一个真正成熟的商务中心。

一方面，惠州早年以第二产业为主，以此推动经济发展，直至近几年，政府开始加大品牌企业引进力度，逐渐形成了中央商务区的概念。从近10年惠州发布的城市规划方案便可窥之一二，凡提及区域的功能定位，必有商务区的概念。另一方面，真正成熟的商务中心，不能单靠外资助力，还需要本土企业站出来，只有依靠基数庞大的本土企业站台，形成强大的城市经济向心力，这样才能诞生一个生命力强劲的城市中心爆发点及黄金核心半径。

打造一个生命力强劲的经济中心对标一线城市

搜狐焦点：江北作为惠州的商务中心，现阶段要升级到与一线城市CBD匹配的商务高度，还需经历哪些阶段，发力点应该在什么方向？

胡汉武：决定一个片区是否具备长久活力的核心，实质上是片区经济功能是否强大。江北在商务领域已经走了相当长的路程，现在正在朝着更具活力的城市中心建设，其中一个发力点就是如何打造一个生命力强劲的经济中心，其中的核心载体就是写字楼。比如广州天河、深圳福田、上海陆家嘴、香港中环等，皆是摩天写字楼集群，各写字楼几乎都是产权集中的运营模式。江北的商务功能，尚处于“拿地、开发、建成、碎片化销售、运营公司进入、再找租客”的初级开发阶段。需要从上至下形成有效的整体运营模式。

香港中环写字楼（图片来源网络）

碎片化的运营，导致后期写字楼产权分散，进驻企业规模不一，管理和运营上会出现较大的瓶颈。从城市发展的角度看，必定是以长远的眼光作规划，我们必须打破传统的思路，探索长效持续的优质写字楼运营模式。而第二个发力点，整层租售是目前在尝试的一条路子，它的可行性在许多一二级城市已验证。持续长久、可晋升的商务模式，适合城市可持续发展的理念。

搜狐焦点：在粤港澳大湾区格局下，城市群之间的交流会进一步加深，由于惠州当前还处于一个相对低成本阶段，因此，发展日渐成熟饱和的广深莞，会有企业和人口持续外溢到惠州，这会给惠州营造一个强力中心带来什么帮助？

胡汉武：我觉得惠州要用好的营商环境吸引广深莞的人口和企业，而不是被动地接受别的城市的溢出。主动性很重要，能最大程度地提升城市的进阶速度。此外，构建一个更好的营商环境、经商环境、经济环境，这些环境有赋能的作用，能提高城市的综合实力。把环境做好了，必然会引来大企业进驻，随后必然会有大批的人才进入，带来企业大规模的发展。

要让人家认可你的价值，主动跑过来，就必须要把整个经商平台、人居环境做好。这一点惠州还是做得相当不错的，从这几年的发展来看，九座高铁站的建设一下子让全国认知了惠州的价值。另外，高速公路这几年飞速的发展、市政设施、居住环境、中央商务区的建立，也让大家看到惠州勃勃的生机，只有让世界、让全国认知惠州的价值，才能展现惠州真实的风采。商务这一块更是必须要去做的，好的商务环境、商务平台，这些是我们向外界介绍惠州的基础。

深莞惠城际轨道（局部）图片来源网络

搜狐焦点：从各方面综合条件来说，江北无疑是目前惠州城市中心特征最为明显的区域，从商务环境，营商条件来说，目前有什么优势可以实现你说的目的，吸引企业和人才过来呢？

胡汉武：对标粤港澳大湾区，办公环境、商业运营的模式，一定要跟深圳广州这些大城市看齐，再也不能像以前的写字楼那样提供参差不齐的环境和服务。现在惠州很多的写字楼产品依然停留在房地产的角度，遵循着从拿地——建造——销售——出租的模式，没有一体化的管控，也就是把它当成商品去做，如果纯粹的把写字楼当成一个商品，没有赋予中央商务区的概念，到后期要让它承担中央商务区的功能，去吸引大企业，那是很难做到的。

零散销售、产权不集中、客户分散、没有统一的目标管理及客户管理，会降低整个中央商务区的品质、内涵和价值，同样也会影响惠州的办公环境和商务环境。中央商务区是惠州经济的商务名片，这个名片做得不好，未来将难以发展。要从经营上、管理上、客户的需求上倒推回来，才是CBD中心的出发点。所以我们想到要推出“整层租售”的概念，来彻底解决老式写字楼带来的问题。

荣灿·惠州中心IFC鸟瞰图

“快”字诀缺乏核心驱动力，城市进入精细化运营时代

搜狐焦点：为什么这种“整层租售”开发理念及运营模式现在才出现在惠州？而之前并没有出现？

胡汉武：很重要的一点，跟开发商的运转模式有关系。从过去几十年的地产开发逻辑来看，绝大部分开发商都强调一个“快”字。“快速拿地、快速建房、快速销售、快速套现、再快速拿地”的这样一个资金高周转模式。近些年来，这样的趋势越发明显，开发商缺乏核心驱动力。

从现在来看，中国城市建设已经进入到精细化运营的阶段，“只开发不运营”既不符合城市建设需求，也不符合长远考虑。上一阶段主要是解决“有无”问题，接下来就是要解决“从好到更好”的问题。我们认为惠州江北CBD到了要向更好发展的时候，所以做出了新的开发思路。这对于我们来说，压力也比较大，但是我们会从长远来考虑这件事情。

（图片来源网络）

以整层租售，推动惠州商务环境升级

搜狐焦点：你认为做这个事情，荣灿作为本土开发商，相较外地大型开发商而言，有什么优劣势？

胡汉武：荣灿置业作为惠州本土发展商，我一直跟我们的工程师说，做这样的一个产品，需要有一定的“主人翁”和“土地情怀”意识。要有实现一个城市赋予我们机会的决心去做。如果没有这种情怀，单纯地从房地产经营的角度去做，一定做不好这个产品。我们是长期扎根于此的本土民营企业，这是我们的主阵地，不仅要做的好，还要做的长久。

荣灿惠州中心IFC要做成惠州商务的名片，我们把这个项目当成自己的一个作品，精雕细琢地来去做，压力也非常大。如果不做出一个能代表城市发展水平的作品，政府不会答应、民众不会答应，我们自己内心也不会答应。我们想把这个作品做好，让客户去认知产品的价值，这才是我们想要的认同和赞美。

作为本土发展商，一切都是从惠州长期向好发展的角度做事，希望留下一个能持久对城市产生经济驱动力的商务平台。对于那些真正以做优秀企业为目标的企业而言，惠州这座城市给了机会与沃土，荣灿·惠州中心IFC给了一个最好的平台，与优秀企业共腾飞的平台。唯有如此，才能真正推动并发挥出江北作为调配经济资源的枢纽作用。

搜狐焦点：整层租售的落地，以前没有人去做，现在才开始出现，其中是否存在一个时机问题？荣灿惠州中心率先推出，底气是什么？

胡汉武：对，时机非常重要。我们推出“整层租售”的底气是认为惠州已经到了“天时地利”的节点上。经过三年的市场考察，有大量的企业纷纷进入惠州，他们苦恼自己既没资金建设独立的写字楼，在外面又找不到整层的写字楼租售。我们都知道全球优质的企业都会选择在顶级的办公区域进行布局，它们非常看重的一点就是“和谁一起办公”。顺接下来的就是关注形象、物业、产权等细节问题。其中产权是核心要点，如果你是分散型的产权，势必会导致大量小业主，自行分散租赁，中间会产生一系列问题，最终影响真正优质的企业进行营商活动。所以，真正优质的写字楼之于优秀的企业而言非常重要，对于一座城市的升级发展、企业招商引资等也同等重要。可以说，我们的项目是顺应时代，应时而生。

荣灿·惠州中心IFC全景图

我们花这么大的精力、时间和费用来做这个事情，就是让客户、企业去感知未来的办公环境应该是怎样的，让他们亲身去体会未来写字楼的经营业态，让他们去感受中央商务区的风采，直接体验未来的办公环境。我们也请了国际建筑师协会梁志天先生亲自操刀，从最后展示的效果来看，基本得到了大企业的一致认可，所以也证实这种未来商业方向和模式的可行性。

荣灿·惠州中心IFC

搜狐焦点：具体来说，整层租售的价值在哪？它能给企业带来具体什么好处？

胡汉武：其实，把整层租售的价值说通了，企业的好处自然显而易见。整层租售有一套系统的、成熟的运营思路，核心是实现集中式产权，这类写字楼是介于单一业权及小面积段散售物业而言的产品。简单地说，单个项目写字楼物业业主在10个左右，可称之为集中式产权写字楼。

既然是全球核心CBD写字楼所盛行的模式，必定是惠州未来需要经历的，整层租售对城市商务发展有极大的裨益。这里可以分两个维度来看，一是对于城市的价值，二是对于业主企业的价值。

荣灿·惠州中心IFC开放式办公区

对于城市的价值，上面已经基本上提到了，这里再做个总结。对于我们来说，首先是源于本土企业，源于的使命，作为江北CBD核心区域最后一块出让商办地块，我们有理由，更有责任作出一些有利于城市发展的改变，做到真正为发展地方经济、提升城市形象、保障投资商利益负责。整层租售，便是打破江北现有的商务瓶颈，改变惠州商办市场碎片化运营的困局，为城市中心注入强有力、可持续发展的商务功能，促进江北CBD实现由外到内的更新升级。

（图片来源网络）

对于城市的价值这里就不再一一赘述，我想重点谈谈大家普遍关注的问题，为什么“整层租售”就能给企业带来不可估量的价值？

我认为核心在于“高标准运营”，相较于惠州市场散卖散租写字楼而言，荣灿·惠州中心IFC在产品打造上对标国际甲级地标，集超高车位配比、节能幕墙等高质量产品，获得美国LEED铂金级评级就是一个权威的佐证。20多年的房地产从业经验得出，一流的产品能吸引来一流的客户，通过提高入驻企业标准，去提升整体的级别感，这也是全球超甲级地标行之有效的办法。那么好，有了一流产品、一流客户，谁来为写字楼护航呢？优质的物业管理团队，在全球的五大行中甄选CBRE世邦魏理仕，为荣灿·惠州中心IFC提供国际级别的尊贵服务。

说白了，整层租售可以带来基于“产品、客户与物业”三者之上的“高标准运营”。顺延这一逻辑，整层租售淘汰一大批不符合条件的企业，打造出无形准入门槛，确保每一入驻荣灿·惠州中心IFC的都是一些实力雄厚的行业龙头级企业，从而形成名企集聚效应，打造出良性循环优质楼宇生态。写字楼自然有了源源不绝的活力，并为全体入驻企业带来无形的品牌附加光环，让企业达成通过办公场域的升级助推事业版图发展的目的，进而起到助推江北及惠州经济发展的作用。

在这里，有个常识误区要纠正一下，写字楼未来的租金长线收益与“高度、好看与否、谁开发”等没有绝对关系，而是与“入驻企业”级别成正比关系。在深圳，华润大厦比京基100要矮得多，租金却要贵一半多不止，为什么会产生这样倒挂现象？原因在于华润大厦大都是毕马威等知名跨国企业。同样道理，荣灿·惠州中心IFC通过整层租售带来的名企效应，让租金收益稳定且持续上扬。我也相信，荣灿·惠州中心IFC会成为被具有远见的投资人为之称道的长线投资产品之一。

荣灿惠州中心开放式办公区

以上是对整层租售价值的诠释，它对于企业带来的好处远比我介绍的多得多，就以我们项目为例，除了整层租售给企业带来的上述一系列好处，江北CBD的地段优势，国际甲级标准，以及全球五大行世邦魏理仕提供物业服务，一切按一流的标准走，希望整层租售成为惠州商务环境蜕变的突破点。

搜狐焦点：新的历史机遇，新的城市定位已然产生，在此背景之下，你对的惠州未来营商环境有什么期待和建议？

胡汉武：希望荣灿惠州中心能给惠州的营商环境带来显著的变化。透过荣灿写字楼的玻璃窗，我们可以看到惠州的老城区，如西湖、南坛、东平，而荣灿矗立的位置是惠州最具现代化风采的地方，江北CBD，周围高楼鳞次栉比。我们见证惠州的过去，面向惠州的未来。我们将以自己的优势打造惠州的城市会客厅，提高惠州的商务等级，并以城市之名，会八方宾客。来到这里的企业，跟惠州、跟世界一流的企业，展望粤港澳大湾区发展，在江北CBD共话未来。