惠州市场将新增1.5万套新房迎“金九”推售速度加快

即将进入“金九银十”，惠州推售速度明显加快。

    南方日报记者监测各县区预售信息平台发现，在前期推售出现滑落的势头下，8月份惠州楼市推售积极。在三县四区范围内，共有超过50个楼盘15000多套新房进入市场，迎来年内的供应高峰值。其中大亚湾达到4980套，惠城和博罗也均超过2500套。

    楼盘扎堆入市，面对这一行情可能带来的市场波动，惠州市房产管理局指出已制定相关举措进行应对。该局相关负责人介绍，该局将持续坚持市场调控不动摇，强化动态监管，严防企业出现违规行为，维护市场的平稳健康发展。

    然而，尽管前期市场企业惜售的局面得到破除，但市民面对着市场推售行情仍然难以高兴。据记者走访惠州多家银行获悉的信息，在备受刚需购房市民关注的信贷环节，银行利率上浮和信贷紧收的局面持续，首套房贷和二套房贷利率上浮幅度分别达到了40%、50%左右，购房成本支出大幅增加。

    “对于购房者来说，‘金九银十’的市场供应确实提供了有效的选房购房良机，但购房者也应该有效考虑风险谨慎入市。”惠州楼市专家周玉仁对此表示，楼市调控常态化的局面下，企业加速推售给了购房市民入市选房的好时机，但信贷成本持续增加，市民在适时入市的同时也需要充分考虑自身的支付能力和还贷能力，谨慎入市购房。

    1 市场环境

    楼市调控不放松，市场表现稳定

    “尽管前期市场销售不错，但‘金九银十’对于企业来说，还是会有特殊的意义。”在记者走访过程中，多位开发企业方面负责人介绍称，在接下来的市场都将有推售计划。如金山湖片区的景富双湖湾、惠博沿线的新城香悦澜山等项目均在加速赶工。

    景富双湖湾项目负责人介绍，“金九银十”周期即将进入第四季度，对于开发企业来说也意味着冲刺业绩的好时候。而对于自身项目来说，前期市场工程进度赶不上，只能期望在这个阶段赶紧推出来引起市场对项目的关注。

    德威江誉诚项目同样储备了丰富的新货货量。企业营销中心总经理刘友介绍，下半年入市以来，几次开盘都快速实现去化，市场的热情仍然饱满。项目作为大盘，储备了足够的货量应对市场需求。类似情况在明昱花园、碧桂园珑熹等多个项目均有出现。

    市场推售热情的高涨是否会对调控带来影响？市房管局相关负责人面对记者采访坦言已制定了相应的措施，针对“金九银十”可能出现的楼市推售和交易高潮，相关科室都已经做好了安排，强化对企业销售行为的动态监管，严防捆绑销售、价外加价等违规行为抬头，有效维护当前平稳健康的市场行情。

    记者注意到，继年初行业座谈会议明确2018年坚持调控不动摇、不放松之后，结合动态市场表现，年中阶段适时推出限制性购房举措严防投机炒房行为在惠州市场的蔓延。随后，大亚湾、惠东等各县区分别发布《关于规范境外机构和境外个人购置房产的通知》，针对在惠州工作和学习的境外单位和个人，限制只能购买一套自住的商品房。与此同时，严格落实《住房城乡建设部等四部门关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，强化对于公积金提取的监管，严防违规套取住房公积金用于投机炒房。

    日前，惠州相关部门连续下发的《惠州市住房发展规划》和《惠州市高水平全面建成小康社会的工作方案》则再度明确了强化房地产市场的调控监管。指出将严格打击各类房地产销售违规行为，推动和维护市场的平稳健康发展。

    2 数据表现

    市区住房交易保持价稳量稳

    记者注意到，惠州市政府日前发布的2018年1—7月惠州经济运行情况有效体现着市场的稳定局面。据该简报显示，在今年前7个月，惠州房地产投资增幅回落。尽管行业开发投资增长12.6%，增速分别比上半年、上年同期回落3.5、14.2个百分点。

    在上半年市场，全市商品房销售面积765.86万平方米，增速比一季度回落9.5个百分点；其中住宅销售面积729.28万平方米，增长3.5%，比一季度回落8个百分点。此外，商品房施工面积6431.35万平方米，下降0.6%，比一季度降幅收窄3.7个百分点。其中住宅施工面积5028.60万平方米，增长0.3%，比一季度提高2.3个百分点。而房屋新开工面积则达到805.43万平方米，增长10.8%，比一季度提高8.2个百分点，其中住宅新开工面积646.75万平方米，增长6.4%，比一季度提高8.6个百分点。

    可以明显看到的是，随着调控的持续深化，惠州楼市的平稳局面正在不断得到稳固，商品房销售面积和施工面积的环比增速都有效在收窄。但同时需要关注的则是，在粤港澳大湾区背景下开发企业对于市场的持续看好，新报建和新开工的房屋面积增长迅速，这也很好地展示了企业加速赶工赶趟“金九银十”的行情。

    值得注意的是，国家统计局惠州调查队日前也及时发布了7月惠州楼市的调查报告。该报告显示，该月度惠州市区新建商品住宅成交套数5677套，环比下降21.3%，高位回落，同比则仍保持着59.4%的增幅；成交面积61.6万平方米，环比下降20.8%，同比增长54.1%。

    在价格表现上，该调查报告显示，7月份新建商品住宅成交价格环比上一个月有所下降，成交均价为每平方米11073元，环比下降2%，同比下降7.8%。具体到全市层面，据国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据，环比上扬0.4%，同比增幅2.6%，持续保持着平稳势头。

    “惠州销售和房价保持住平稳势头很正常，一方面表明着城市发展利好下市民置业惠州的需求仍然较为强烈，另一方面也意味着限价限售等条款措施正在有效发力，让市场保持理性发展。”相关行业观察人士此外介绍，尽管该月度因仲恺惠南科技园、惠城马安等成交片区推售积极也在一定程度上拉低了市区成交价，但月度间波动并不大，表现出稳定势头。

    3 动态推售

    8月超50楼盘推售15227套房源

    “部分企业在前期市场会存在侥幸心态，但在持续的政策组合拳和动态检查下，调控的常态化已经成为了市场共识。”惠州楼市专家、世联行总经理周玉仁介绍，在侥幸心态的指引下，部分企业在前期确实会存在暂缓工期等延迟推售行为，但随着调控的深化已逐步建立起新的市场秩序，企业开始顺应市场加速销售。

    记者走访市场获悉，面对“金九银十”的传统销售旺季市场，多家企业跃跃欲试。

    据惠州市房管系统预售证监管平台信息显示，企业推售提速已成事实。在惠城市场，区域在7月份领取13个预售许可证，推售2045套新房入市的背景下，8月截至当前已有12个预售许可证发放，奥园领寓、国兆嘉鸿公馆等楼盘共计推出房源2520套。此外德威江誉诚、平逸中心城等多个项目均在办理新批次房源的预售许可证申请。

    作为临深的大亚湾市场则出现了阶段性的爆发。在“金九”到来前夕，8月份该区已发放预售许可证17份，共计房源数量则达到了4980套新房，美悦湾、华润小径湾花园、泰丰花园等楼盘都将推出新批次产品。此外，在仲恺高新区和惠阳市场，尽管相较于惠城、大亚湾市场稍有逊色，但分别达到1639套和1286套的推售规模也表现平稳。海伦香洲花园、鑫源名筑花园、星河盛世名居等16个项目都将推出新产品。

    延伸到县域市场，作为过去两年供应大户的博罗市场持续高位表现。截至8月30日，区域在8月新发放预售许可证已达到16份，东江新城、和顺家园、悦珑湾花园等12个楼盘项目共计推出2353套新房。惠东滨海市场也开始恢复，8楼盘项目推出共计1796套房源产品一举改变年内的推售颓势，此外在龙门市场也有653套新房推出。

    结合各县区的推售表现，南方日报记者监测统计发现，8月份全市领取预售许可证房源数量将达到15227套，这也意味着在接下来的“金九”市场将由突破万套的新房入市供购房市民选择。

    “可以看到，不单是惠城、大亚湾某一个销售片区出现集中推售，而是三县四区全面出现这一行情，这也意味着在市场调控逐步深化的市场下，行业开始寻找到新的市场平衡，从而结合市场销售节点理性推售。”周玉仁介绍。

    4 后市发展

    信贷环境仍在收紧市民入市需谨慎

    面对市场的推售表现，相关业内观察人士认为也是企业应对市场调控不断调整的结果。一方面，调控的持续使得企业避无可避，另一方面则是金融环境不断紧收，企业加快推售实现高周转和市场回款更符合企业的发展需求。

    在记者走访多家银行了解的最新信息，年初即开始收紧的信贷环境和利率上浮的局面并无任何缓解，建行、农行、工行和中国银行等国有四大行针对信贷条件的审核更加严苛，首套房贷利率上浮的基础都提至40%左右，以及叠加相应的理财产品；浦发、民生和兴业银行等利率上浮标准稍低，但也达到了35%左右，且对于业主购买理财产品的需求更高。

    此外，在二套房贷方面，50%左右的基准利率上浮成为基础，且收件谨慎。针对二手房贷款则出现多家银行暂停，仅有光大、兴业等少数几家商业银行受理，但放款周期显著拉长

    位于惠博沿江路沿线片区的某楼盘项目营销负责人介绍，现在国有五大行我们基本都不去送件了，年初的很多交件也仍处在排队中。客户按揭的贷款基本都是往兴业、浦发、光大等商业银行合作，且面临着30%—50%左右的利率上浮。“这种环境给企业带来的压力不单是资金上的，还有客户的不理解和投诉，送件时候给客户说的上浮30%，但实际批复贷款却成了40%甚至更高，就出现了纠纷。”该负责人介绍。

    值得注意的是，市场信贷环境的持续紧张局面也在一定程度上开始影响购房市民的决定。改善型购房需求的刘先生就介绍，好几个邻居都选择了全款买房，卖掉了原有的住房，认为这样能够避免高额的信贷成本更为划算。“开始还想着贷款支付，现在也开始采取这种方式，在中介挂牌自己的住房从而实现换房，满足居住需求。”

    “很显然，信贷带来的压力在未来相当长一段时间内都将成为市场发展的桎梏，基准利率上浮对于支付能力有限的刚需客户来说意味着成本的大幅加大。”周玉仁认为应对“金九银十”将到来的市场供需潮，入市市民应该谨慎选择，充分评估自身的支付能力和还贷压力。

    周玉仁同时坦言，全市共计超过万套的新房入市确实是一个比较不错的购房机会。在常态化的调控环境下，此前捂盘惜售的局面已经得到有效改变，有购房需求的市民也可以适时入市。