惠州楼市活跃度降低 客户上门量减少投资客观望

自2016年9月之后一路上扬的惠州楼市，近期出现增速放缓趋势。市场反馈显示，7月份开始，客户上门量减少，开盘去化率明显下降，部分推售货量较大的开发商又开始大手笔营销。业内观察人士认为，当前的金融大环境、深圳的限售政策等短期内对客户心理预期影响较大，但是长期来看，惠州楼市的基本面依然向好。

多个项目开盘去化率偏低

在调控深入以及传统营销淡季之下，惠州楼市下半年开局平淡，未延续上半年持续走高行情。惠城7月一手住宅网签1839套，与6月相比下降明显。

7月中旬开始，多个楼盘的开盘去化率较低。8月18日，位于惠州金山湖岛内的某楼盘入市发售，虽然动用了多个中介渠道联动上客，但并没有达到预期。一份统计数据显示，当天推售30-55平方米一房，累计861套，开发商对外口径显示仅成交288套，去化率仅有33%。

不仅如此，成交价格也有折扣，备案价12654元/平方米，但成交价格方面团购抵9.4折为12000元/平方米。

该楼盘虽然是公寓项目，更偏重投资属性，但纯住宅项目的开盘去化也没有达到开发商预期。世联行的统计数据显示，7月中旬惠阳开盘项目仅星河丹堤去化率达到97%，保利阳光城开盘去化率不到60%，山水芳邻项目去化率还不到40%。

楼盘开始请明星助阵

开盘去化率降低，部分开发商开始大手笔布局营销。8月19日，位于三环路附近的富盈公馆项目斥资数百万邀请香港明星杜德伟和泳儿举办明星见面会，为即将发售的新品造势。这已经是20天之内，泳儿第二次来到惠州。8月5日，香港歌手许志安来到惠阳星河盛世，为星河在惠阳的第二个项目站台造势。

惠州中洲控股副总经理曾焕中表示，城区近2年都没有开发商请明星了，开发商营销力度最近加大了，表明市场最近有变化了。

近期惠州市场的分化，还有一个重要的表现，即一次性付款客户比例减少。

某楼盘的销售经理郑文辉证实，6月份，一次性付款比例在26%左右，近期下降到10%左右，“外省客户多是一次性付款”。

来自深圳的李先生说，4月份在惠阳、大亚湾看房，至少有3个楼盘一次性付款优先，“但是最近这些楼盘打电话，说都可以接受正常按揭”。

有楼盘开始推出特价房

市场的变化，还让部分开发商开始在价格上松口。惠博沿江路片区的王府钓鱼台针对146平方米，推出15套特价房，以其中一套特价房的价格为例，此前的单价是8304元/平方米，特价之后是7972元/平方米，每平方米少了332元，总价减了4.8万多元，相当于给了近5个点折扣。而上一次惠州市场有折扣特价房，还要追溯到2年前。

惠州世联行副总经理胡光宇称，这是一个市场分化的信号，特价房、打折、营销找明星都是促销的手法之一。8、9月份，惠州市场供应量巨大，金融政策依然没有放松，客户的选择面更广，不排除更多开发商采取打折、降价的方式走货，一旦成交量出现大的下滑，价格松动是必然。

业内说法

投资客观望外省客户减少

8月22日，南都记者在惠阳、大亚湾探访时发现，在碧桂园公园上城售楼处，下午3点左右，售楼处有六七批客户在看沙盘和参观，和6月份相去甚远。一位中介经纪人称，现在客户少了很多，“深圳客现在中介都拉不动了，外省客8月还没有接到过。”

在保利阳光城的售楼处也是如此，在南都记者探访的过程中，只有2批客户到访。

某楼盘的销售经理郑文辉称，8月份之后，客户的上门量比之前少了30%以上，“这个月还没见到外地客，6月份最高峰的时候，外地客占比超过20%，。”

在8月份开盘售罄的德威花园城是近期唯一在惠湾开盘去化达到预期的项目。德威营销中心总经理刘友说，客户量明显下滑，以前有10个人买，现在可能只有5个人在买，以前花园城200套房有六七百认筹，现在客户少了近一半。

世联行惠湾片区总经理程笑也持相同观点。他说，最近市场投资客退潮，8月份只有7月份的三分之一，金融大环境对投资客有限制。

嘉霖集团惠州营销负责人游宇对此也表示，这可能和深圳的一刀切政策有关系，客户的投资意愿受挫，“观望情绪比较浓烈，近期很多项目认筹不理想。除了深圳的政策之外，我认为这和惠州近期没有更多利好也有关系。”