惠州

深圳城市更新调整:增加住宅,减少商业!这一天来得晚不晚?

2018年06月15日来源:搜狐焦点深圳资讯本地楼市责任编辑:lpw-zlh

深圳规划国土委下午在官网上发布了《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》(征求意见稿)。

感觉这是对过去多年推进大规模城市更新的一次很大的调整。

首先看这个调整要实现的大目的:

本《审查规定》颁布后,预期将在以下几方面取得较为明显的效果:一是促进公共利益项目的落地,通过增加转移容积、提高奖励幅度,提高市场落实公共利益项目的积极性,大幅增加医疗、教育、文化设施等公共利益用地的供给;二是通过城市更新进一步增加住房供应,促进全市职住平衡;三是推动历史建筑与历史风貌区保护,延续城市文脉,彰显城市特色。

具体关于容积率设定这个部分,太专业,我也不是太懂,不敢深谈,等专门研究城市更新容积率的专家来谈,想谈一些大面上的问题。

之所以说它是很大的调整,是因为这里面体现出来的两点精神,显示深圳的城市更新在改变轨道。

一是,公共利益优先。

这些年,关于深圳乃至全国的城市更新,一直存在巨大的争议,到底是一种公共利益行为还是一种商业行为。这是个定性的问题,理解为前者和理解为后者,你所选择的政策,产生的市场结果,都完全不一样。从一开始,深圳选择的市场化主导进行城市更新,这个在学界理解中,城市更新本质上是一种商业行为。但最近这几年,这个性质在变化,尤其是棚改政策发布之后,将城市更新定义为“公共利益”的倾向显著增强。

这次的调整,明确以公共利益优先,通过容积率转移+奖励的方式,刺激开发商增加为城市做贡献。

读原文,在公共利益这部分,有三类项目可以事实上增加容积率。一类是,开发商为政府提供公共设施(尤其是高中、初中、医院,这些深圳现下最缺的配套),二类是,保留城中村历史文脉。三类是,为城市多提供保障性住房,开发商都可以获得比原来更多的建筑面积。

政府这么做的目的,有原话解释:

根据我市法定图则评估、公共设施台账分析及相关公共设施专项规划的研究成果,全市初中、高中、医院的缺口大、实施困难,而从已批更新单元规划落实公共设施及基础设施情况来看,更新项目基于自身需求,多落实社区级公共配套设施及幼儿园、小学等,对于落实初中、高中及医院等占地较大的公共设施缺乏动力。为改善这一状况,本次《审查规定》提出,对更新项目落实综合医院、高中、初中、小学(更新单位为无居住功能,在符合国家及我市相关设计标准及规范的前提下,在法定规划基础上额外增配)的,在原有转移容积测算的基础上,按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的 0.3 倍再予以增加转移容积

虽然暂时还不能测算的很具体,但无疑,开发商拿到的城市更新项目是可以多增加建筑面积的(容积率=钱)。想象一下,如果一个城市更新项目,能够同时满足以上三类,会增加多少面积?比如像华润湖贝项目(含有历史文化保存概念)、或者绿景白石洲项目。所以,这对于开发商们肯定是个很大的福音。

相比于原来,这个调整会增强开发商在增建公共设施上的动力。这对于深圳现在奇缺的中学、医院,会起到正面作用。以后在新的城市更新项目中,我们应该能够看到更多的中学出现,对于学位短缺的现象也会有缓解。

二是,增加住房供应量

增加住房供应,这是第二个大的调整。

关于这个,原文是这么解释的:

从现状及发展趋势看,全市的职住平衡状况有进一步恶化的趋势,住房供应相对不足,规划商业总量偏高。为避免城市更新项目为提高开发强度盲目增加商业规模,本次修订明确了基础容积率测算过程中的混合用地、单一功能用地各功能测算比例,具体见下表:

政策里还有一点,就是针对第一点,给到开发商转移或者奖励的容积率,尽量的都来建住宅,这是非常值得肯定的。

这么多年,跟进深圳的城市更新,我经常会有一个很大的困惑:住房供应到底是增加了还是减少了。因为眼睛看到的一个个出来的项目,原来是城中村,基本都是住房,供应给这座城市的年轻人或者低收入者,让他们有一片低成本的生活空间。但拆迁重建之后,都是城市综合体,业态很丰富:住宅(还迁房占了一大部分)、商业、酒店、商务公寓写字楼、学校(幼儿园)等等,还有其它要交给政府的一些贡献,比如道路、医疗、保障房(包含人才住房)。尽管政府也把容积率调高了很多,但是真正拿出来供应给市场的商品化住宅,其实每个项目都不占优。

这个大数据我不掌握,但从多年的市场表现来看,我认为住宅供应量一定是显著缩减的。

最近聊到两个信息,与此有关,未必都准确,分享一下。一个是,和一位开发商高管聊,他说据他们公司测算:如果要改造100万平米的城中村,住宅按套供应缩减量高达50%,远非增加供应。原因是,原来的城中村单套面积小,主要是提供给普通收入者以及年轻人居住,改造之后单套面积增加,再扣掉其它,整体供应大幅缩减。如果是真的,那么这个数据是非常恐怖的,足以让我们对城市更新重新看待。我还记得,早在2009年深圳开始推动大规模城市更新时,当时规土委官员在做客“民心桥”时说,预计未来要启动200平方公里的城市更新,将有效平抑房价。结果这10年过去,完全是另外一回事。

另外一个,前段时间请教了几位规划建筑界的专家:为什么政府这几年那么热衷批建“商务公寓”这种不伦不类的产品(比如龙岗金地龙城中央,公寓2000多套,住宅1000多套)。他们给我的共同回复是:批建住宅会带来公共配套指标,比如学校医院等等,但建商务公寓不会

这三年来尤其感受明显,我上次也在旧文中发了中原的研究报告:2015-2017年,深圳住宅批售量腰斩,而商办+商务总批售量却增加了80%多。这个我认为除了调控政策,和城市更新过去多年的实践也有很大关系。

所以,看到今次官方对深圳未来职住情况的推断,我是非常不嗨森。我认为,官方的报告和我之前的警告是一个意思:警惕深圳未来居住环境的香港化(《深圳房地产未来的“香港化”风险》

这次的调整显然是个进步,我们也能期待,接下来的城市更新项目里,会有更多更大规模的住宅出现,而像商办、商务公寓,则会快速缩减。但是,这一天,是不是来的太晚了?

所以,我也建议:

1、官方首先应该公布深圳现有职住平衡的恶化数据。

2、公布自城市更新大面积展开以来的10年里,累计批准的住宅供应、非住宅供应规模,以及住房供应和之前的住房存量相比增减情况。

3、针对城市更新每年度发布检讨报告,供全社会查询。

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