深圳城市更新调整:增加住宅,减少商业!这一天来得晚不晚?

深圳规划国土委下午在官网上发布了《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿）。

感觉这是对过去多年推进大规模城市更新的一次很大的调整。

首先看这个调整要实现的大目的：

本《审查规定》颁布后，预期将在以下几方面取得较为明显的效果：一是促进公共利益项目的落地，通过增加转移容积、提高奖励幅度，提高市场落实公共利益项目的积极性，大幅增加医疗、教育、文化设施等公共利益用地的供给；二是通过城市更新进一步增加住房供应，促进全市职住平衡；三是推动历史建筑与历史风貌区保护，延续城市文脉，彰显城市特色。

具体关于容积率设定这个部分，太专业，我也不是太懂，不敢深谈，等专门研究城市更新容积率的专家来谈，想谈一些大面上的问题。

之所以说它是很大的调整，是因为这里面体现出来的两点精神，显示深圳的城市更新在改变轨道。

一是，公共利益优先。

这些年，关于深圳乃至全国的城市更新，一直存在巨大的争议，到底是一种公共利益行为还是一种商业行为。这是个定性的问题，理解为前者和理解为后者，你所选择的政策，产生的市场结果，都完全不一样。从一开始，深圳选择的市场化主导进行城市更新，这个在学界理解中，城市更新本质上是一种商业行为。但最近这几年，这个性质在变化，尤其是棚改政策发布之后，将城市更新定义为“公共利益”的倾向显著增强。

这次的调整，明确以公共利益优先，通过容积率转移+奖励的方式，刺激开发商增加为城市做贡献。

读原文，在公共利益这部分，有三类项目可以事实上增加容积率。一类是，开发商为政府提供公共设施（尤其是高中、初中、医院，这些深圳现下最缺的配套），二类是，保留城中村历史文脉。三类是，为城市多提供保障性住房，开发商都可以获得比原来更多的建筑面积。

政府这么做的目的，有原话解释：

根据我市法定图则评估、公共设施台账分析及相关公共设施专项规划的研究成果，全市初中、高中、医院的缺口大、实施困难，而从已批更新单元规划落实公共设施及基础设施情况来看，更新项目基于自身需求，多落实社区级公共配套设施及幼儿园、小学等，对于落实初中、高中及医院等占地较大的公共设施缺乏动力。为改善这一状况，本次《审查规定》提出，对更新项目落实综合医院、高中、初中、小学（更新单位为无居住功能，在符合国家及我市相关设计标准及规范的前提下，在法定规划基础上额外增配）的，在原有转移容积测算的基础上，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的 0.3 倍再予以增加转移容积。

虽然暂时还不能测算的很具体，但无疑，开发商拿到的城市更新项目是可以多增加建筑面积的（容积率=钱）。想象一下，如果一个城市更新项目，能够同时满足以上三类，会增加多少面积？比如像华润湖贝项目（含有历史文化保存概念）、或者绿景白石洲项目。所以，这对于开发商们肯定是个很大的福音。

相比于原来，这个调整会增强开发商在增建公共设施上的动力。这对于深圳现在奇缺的中学、医院，会起到正面作用。以后在新的城市更新项目中，我们应该能够看到更多的中学出现，对于短缺的现象也会有缓解。

二是，增加住房供应量。

增加住房供应，这是第二个大的调整。

关于这个，原文是这么解释的：

从现状及发展趋势看，全市的职住平衡状况有进一步恶化的趋势，住房供应相对不足，规划商业总量偏高。为避免城市更新项目为提高开发强度盲目增加商业规模，本次修订明确了基础容积率测算过程中的混合用地、单一功能用地各功能测算比例，具体见下表：

政策里还有一点，就是针对第一点，给到开发商转移或者奖励的容积率，尽量的都来建住宅，这是非常值得肯定的。

这么多年，跟进深圳的城市更新，我经常会有一个很大的困惑：住房供应到底是增加了还是减少了。因为眼睛看到的一个个出来的项目，原来是城中村，基本都是住房，供应给这座城市的年轻人或者低收入者，让他们有一片低成本的生活空间。但拆迁重建之后，都是城市综合体，业态很丰富：住宅（还迁房占了一大部分）、商业、酒店、商务公寓、写字楼、学校（幼儿园）等等，还有其它要交给政府的一些贡献，比如道路、医疗、保障房（包含人才住房）。尽管政府也把容积率调高了很多，但是真正拿出来供应给市场的商品化住宅，其实每个项目都不占优。

这个大数据我不掌握，但从多年的市场表现来看，我认为住宅供应量一定是显著缩减的。

最近聊到两个信息，与此有关，未必都准确，分享一下。一个是，和一位开发商高管聊，他说据他们公司测算：如果要改造100万平米的城中村，住宅按套供应缩减量高达50%，远非增加供应。原因是，原来的城中村单套面积小，主要是提供给普通收入者以及年轻人居住，改造之后单套面积增加，再扣掉其它，整体供应大幅缩减。如果是真的，那么这个数据是非常恐怖的，足以让我们对城市更新重新看待。我还记得，早在2009年深圳开始推动大规模城市更新时，当时规土委官员在做客“民心桥”时说，预计未来要启动200平方公里的城市更新，将有效平抑房价。结果这10年过去，完全是另外一回事。

另外一个，前段时间请教了几位规划建筑界的专家：为什么政府这几年那么热衷批建“商务公寓”这种不伦不类的产品（比如龙岗金地龙城中央，公寓2000多套，住宅1000多套）。他们给我的共同回复是：批建住宅会带来公共配套指标，比如学校医院等等，但建商务公寓不会。

这三年来尤其感受明显，我上次也在旧文中发了中原的研究报告：2015-2017年，深圳住宅批售量腰斩，而商办+商务总批售量却增加了80%多。这个我认为除了调控政策，和城市更新过去多年的实践也有很大关系。

所以，看到今次官方对深圳未来职住情况的推断，我是非常不嗨森。我认为，官方的报告和我之前的警告是一个意思：警惕深圳未来居住环境的香港化（《深圳房地产未来的“香港化”风险》）。

这次的调整显然是个进步，我们也能期待，接下来的城市更新项目里，会有更多更大规模的住宅出现，而像商办、商务公寓，则会快速缩减。但是，这一天，是不是来的太晚了？

所以，我也建议：

1、官方首先应该公布深圳现有职住平衡的恶化数据。

2、公布自城市更新大面积展开以来的10年里，累计批准的住宅供应、非住宅供应规模，以及住房供应和之前的住房存量相比增减情况。

3、针对城市更新每年度发布检讨报告，供全社会查询。