楼市调控初步实现预期目标 房企难现裁员潮

用“调控年”来形容2017毫不为过，自三月开始至十月，楼市调控接连不断，从提高买房门槛、限价限售，到推出共有产权房、租售并举，房地产的长效机制已经逐步建立并落地，更清晰的长效机制也在加快制定并布局。110个城市与部门，270多项调控政策，其密集程度前所未有。

那么这些调控是否已经显现出了其相应的效果？12月29日，腾讯房产北京站独家对话亚豪机构市场总监郭毅，总结2017北京楼市新特点，探索2018北京楼市新动向。“房子是用来住的，不是用来炒的”，紧随此定位的北京楼市调控不断且政策落地又急又猛，发现漏洞、填补漏洞，基本没有给市场任何反应的机会。郭毅认为，2017年的供应格局与以往有所不同，去年以前的北京楼市产品供应相对多元，刚需、改善和高端产品比比皆是，然而自2017年开始，中高端的改善产品开始成为了市场供应的绝对主力，市场由多元变得单一。但也正是由于新房供应量的整体减少以及供应结构上的单一，导致大多数的买房人无法找到适合需求的新房产品从而转向二手房市场，因此部分的造成了新房成交量在数字上的下降。

与普宅成交量的大跌形成对比的是，2017年的高端市场成交走势还是很可观的。“虽说政策给予了市场很大的限制，但也是因为限价，让一些高端项目自身的性价比优势得到了极大的凸显”，但这并不直接意味着高端住宅的资金回笼因此变得没那么困难，郭毅表示，新房的认购到签约总有一个过程，政府的签约排期、放贷周期的延长以及批贷难度的加大都会影响资金回笼的时间，因而开发商在现金流上的压力还是有的。“为什么下半年地不好卖了，我想这是有原因的，一个是地多，一个是就是钱少”。

政策不会放松，资金流频频收紧，那么问题来了，2018年的北京新房市场会不会因此出现全面降价？谈及此，郭毅表示，“2018的整体格局和2017年存在差异，2017年开发商的手里能换回自己业绩的‘子弹’很少，然而2018年不一样，开发商可用的挣回业绩的‘子弹’其实很多，包括共有产权房、限价型商品房、以及存量的普通商品房等等都是可以保证业绩的筹码，推出共有产权房以快速实现资金回笼，并且在未来越来越少的普通商品住宅的加持下，开发商可以通过换量来实现业绩又怎么会降价呢？”

调控严格，楼市成交小高峰难再，房产中介频现离职潮，“开源”不利则必“节流”，那么裁员潮会不会出现在房企里？对此，郭毅给出了否定的答案。她认为，“从整个市场的层面来看，成交量在一些城市的确在下滑，但是开发商整体业绩的集中度还是蛮高的，房企对于人才的需求也依然存在，尤其是对于一些二线的开发商而言，在他们未来争夺市场空间积极向千亿级体量靠拢的道路上，对于人才的需求极大”。因此，房企间人才的的流动会处在合理的状态，反而是一些城市型的开发商随着市场空间的收窄会不可避免的被收购和整合，才是需要关注的。

以下为访谈节选：

腾讯房产北京站：2018的北京市场您最看重哪个区域？

郭毅：北京地区最看重的当然还是三城一区。所有的楼市运行都是根据政府的大规划来的，首都第二机场2019年即将通航，它所带来的空港经济区也会随之形成并引进相关产业，人们对于周边居住的实际需求也会因此增加，这会给区域楼市带来向好的契机，我还是比较看好南城。

对于改善置业的购房者您有何建议？

郭毅：如果是首改的话，我认为马上大量入市的限价型商品房里有一部分还是不错的，其中不乏一些90平米的三居产品，这都是值得购买的，而从整体上来看，这些项目不论从价格到位置，还是从产品功能到空间打造都是可以满足首改人群的需要的。而于再改的人群，我的建议是，再改的产品不论是从面积上还是从产品的舒适性、供应量上都会越来越少，产品的设计条件上也没有现在严格，因此再改还是要趁早。