恒大许教授釜底抽薪，百强房企光耀：卒！

一、光耀申请破产重整，资债难抵

最近几天，刷屏率最高的消息就属光耀破产重整了。好长时间一直不愿触碰这个话题，如今说开了，且跟跟风吧。

1月4日，惠州市中级人民法院发布《关于光耀集团有限公司重整案件竞争方式指定管理人的公告》。

喧嚣3年，尘埃正在落定。

从最初被某鲸、某浪踢爆资金链濒危，到项目停工，到老板远走，再到烂尾楼一片。在3年时间里，有过各种重组传言、有过复工，有过源东接手，也有项目被蚕食，但终归走到了破产这步。

尽管时下全国的、惠州的房地产市场正处在历史级别的暖市进程里，但于光耀，冬天终归是冬天。

细看惠州中院发布的《公告》内容，称，该院是在2017年12月11日受理光耀集团有限公司申请破产重整案的。

关于资债情况：截至2016年6月30日，光耀集团资产清查总额约64亿元，负债清查总额79.7亿元，关联公司提供担保产生的负债26.2亿元。

这也意味着破产申请重整的光耀集团部分总资产负债达到105.94亿元。这也意味着公司负资产率达到41.94亿元，非常严重的资不抵债。

再看主要资产标的物：位于东平总规划近29万平米建面的翡俪港项目，荷兰水乡6期储备开发用地3.6万平米，以及位于马安新乐约9千平米的储备开发用地。

另外还值得一提的是，光耀集团仍有39名留守员工。

二、重整资产仅剩卖出去的楼+建不了的地

在过去3年，关于光耀破产的事情，仿佛成了不可说的城市之痛。数十个烂尾楼盘，数千数万计的无辜业主。

谁都不愿去揭开伤疤，每每谈论起光耀的，都是光耀培养的人才遍布，老板的雄心狭义，产品的各具特色，以及胖胖的燕尾服。

这回，总算等到了官方来主动说起，主动来准备着解决这个事情了。

那真话君就来就事论事的掰扯掰扯。

关于《公告》，对于指定的管理人的要求，什么公开竞争、什么择优指定、什么一家惠州、一家省内其他地区、什么律师会计师人数等限制真心不关心。

关心的是，只剩下几栋已经基本出售完的翡俪港楼，荷兰水乡、马安新乐两块不具备开发条件的争议土地，能够重整出什么花样。

为什么这样说?且不说南都等媒体报道中指出的知情人士告知的实情。且看看两年前的源东集团是如何高高兴兴进场，最后底裤也懒得系起就仓促逃离已然可见一斑。

然后要划的重点是：《公告》称，这就是光耀集团清算后申请破产重整的所有资产。

What?难道就真的只有笔者感觉到了异样么?退一万步来讲，光耀也是昔日的百强房企，更是曾经惠州房企的脸面，以及唯一代表惠州走进过全国舞台的标志性房企。

话说，就只有真话君感觉到了冬日的寒意嚒?

那就让时间回到4年多之前，彼时光耀正值春风。2013年10月，力邀疆达瓦孜艺术的第六代传人、吉尼斯纪录保持着阿迪力高空横渡新开河引起城市轰动。

彼时的项目遍布惠州各地区，翡俪港、光耀城、荷兰小城、城市山谷、将军湖、惠东候鸟度假村等多个项目都处于在售阶段。

半年之后的2014年5月开始，负面信息不断传出，企业步入危局。

而据媒体的监测报道信息，最初光耀的不良资产数量是达到了22宗，涉及多个项目和地块。

三、多个优良项目转卖恒大、美乐等公司

进入近两年以来，得益于市场的高涨，项目价值提升，市场的整合和并购不断发生。

碧桂园收购檀月轼园，收购南线客运站项目;中洲收购华基江山、买下福祥山庄;方圆收购半山一号;惠阳、大亚湾等多地都出现问题楼盘被盘活和盘整情况。

金世界花园、金宝东鑫广场、东奥御苑、华基江山等烂尾项目都复活入市。

拥有着多个项目和多宗土地的光耀，资产无疑也将跟随着市场行情上涨。然而，却走上了破产重整的路子。

再看公告：资产总额64亿元、负债总资105.94亿元。资产标的物：不干净的楼+不干净的地，都集中在东平和马安。

然而，作为光耀核心资产的集中区域，惠阳的光耀城小团圆十几万的建面，以及将军湖十数万平方米的土地却均不在其中。

这是怎样的打开方式?是在剥离资产?

根据可查阅的媒体报道资料，在过去3年时间，光耀旗下资产多次通过司法拍卖或变卖，包含光耀荷兰小城的部分商业、荷兰水乡的部分商业和住宅以及位于东平的一所学校，成交总资产额超过1亿元。

拥有青岛城投等多家公司为背景的美乐地产接手光耀集团旗下多宗资产，当前在售的位于仲恺的美乐米可项目即为其中之一。

另外恒大珠三角公司则接手开发惠阳光耀城，以及光耀将军湖项目。

早于2017年上半年传出恒大接手光耀惠阳项目，且不涉及其他项目债务纠纷消息之初，真话君除了不相信还是不相信，因为光耀的死局唯一可能发生反转的资本就在于此，增值了的惠阳储备土地。在得到惠阳相关主管部门确定回复后，心如死灰。

就此断定：许教授釜底抽薪，光耀，卒!

其实笔者也还有过期待，政府方面说，恒大接手项目，同时也属于和百万花城项目公司(即：光耀将军湖项目公司)共同开发，还想着可能有一定的资金回笼后就能善后，如今看来，只能是奢望。

四、终究等来破产，业主权益怎么算?

对于光耀事件，从一开始因为业主焦虑投诉而关注，到后期跟随业主维权各种，三年多以来，真话君一直都在关注着这件事情的发展。

每每有进展、有新消息传出，总归是高兴的，即使不全是利好。因为，作为见证了太多无可奈何的小业主的境遇，他们最怕的不是无望，而是已然被遗忘。

被遗忘到，苦痛好像从来就未曾发生过一样。

小业主们能够怎么办，这也成为真话君一直坚持和关注的地方。楼能不能收，钱能不能拿得回，地卖了、楼转了，接手的金主会不会撒手不管?

从司法拍卖，从金源地产剥离，从美乐地产分食，再到恒大公司的釜底抽薪，很显然，大家都在极力撇清与小业主的关联。表现为：去光耀化。更简约的表现为：去翡俪港业主、去荷兰小城业主化;原因：储备地少，涉及业主多，资不抵债，没利图。

《公告》出来，这回是切实落到了翡俪港业主的头上了，那我们先来看看数百数千户的业主权益怎么办吧。

据真话君查阅多份法规要求和案件分析所了解的信息。

根据《破产企业法》，破产企业在破产清算程序中，法院一旦宣布债务人破产，债权人将对财产进行分配。但在重整程序中，债权人在重整期间内的请求权将自动停止。

因而，企业破产申请重整更为有利的是债务人，而债权人则需承担重整的风险。所以，重整申请基本都由债务人提出，债权人很少提出。

要注意到，对于债务人，重整成功可摆脱债务危机，获得重生机会，即使失败也是和破产清算同样结果;对于债权人，重整成功能够受益;但如果失败则会受到比清算更大的损失，尤其是特别是大债权人和担保债权人。

具体到光耀的破产重整局面，作为小债权人的小业主们则需关注的是企业破产债权的分配顺位问题。

据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》内容：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

另：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

按照该批复办法可梳理出债权分配顺位为：交付全部或大部分购房款的消费者购房者债>建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权。

这样看来，小业主们算是等到了明天麽?

1、对于光耀

说真的，对于这个一度承载了惠州房地产本土企业所有的荣耀的开发企业，真话君实在不想去过度揣测。

然而，就过去几年发生的事情来说，企业不断的剥离核心资产、不断的变卖有效资产，实际上已经只留下最后的一个公司壳去进行重整。

不敢去断言这种重整的成败，但就目前的资产科运作和可开发空间，显然不乐观。

2、对于政府

丝毫不夸张的讲，政府在光耀的这滩水里边确实是足够尽力。省、市、县区，到各个街道办和乡镇政府，甚至都有相应的机构成立和设置，进行跟进处理。

但有一个疑问是，为何能够放任企业持续的将优质资产变卖和转让?所谓的监管在哪里?

话说，难道就只有楼无忌认为将惠阳将军湖、光耀城等项目和地块与翡俪港、荷兰小城等项目打包开发完善重组重整的成功率要高些吗?还是说，故意放任而为之。

3、对于小业主

从整个债权的排序来说，很欣慰的一点就是万千小业主从理论上僵尸能够实现合法权益的。尽管等待的时间长了点，被放空的日子多了点，但总归没有失了希望。

还是想多问一句?原本一开始就可以重组和重整，为何一直挨到了现在。

话说，《公告》不是显示2016年中就已经算清了资产和负债情况么?难道是为了更好的选择性的卖项目?政府在哪里?

4、对于大债权人

真话君作为传媒行业的一份子，至今还能时不时听到哪个哪个媒体的广告费、活动费都还没有付的情况。从破产重整公布的资债情况来看，悬。

再从债权的排序来看，最好的能重整成功，有了大量的活水来，深圳鹏程建筑商、材料商、担保债权方、借贷企业，以及传媒营销等各方才能有希望。

但就目前的楼栋和土地状况，这样的牌面，怎么赢?