深圳人抢光惠州市区的新房了？官方辟谣

“深圳人抢光惠州市区的新房了”，这样的传闻相信不少市民都听过，这到底是真的还是假的别猜了，现在终于有官方的说法了。

今年以来，多个新建楼盘出现一房难求的局面，经由中介、购房人口耳相传，“很多外地人来抢房”成了市场最响的声音，市场中不时传出深圳人、北京人捧着现金来买房的传闻。近日，市房管局首次向东时记者公开今年前11月惠城区新建住宅购房人来源分析，数据显示本地客与外地客比例为7：3。

新房市场本地客是主力

又到年终总结时，回想今年的楼市，用“疯狂”来形容也不为过。今年年初，深圳高房价将部分购房需求传导至惠州，一时间，各大楼盘直接通过中介代理拉客来惠州看房，更有几个盘出现认筹时千人抢200多套房的场面，有的盘采取了网上抢房的方式，8秒抢光200多套房，以至一时间出现“市区房子大都被外地人买走了”的说法。及至年中开始，部分开发商只接受全额付款或提高首付的做法，被购房人诟病之余，又不时传出深圳人、北京人捧着现金来买房的传闻。

对于“市区房子大都被外地人买走了”的说法，市房管局近日接受东时记者采访时给予明确的否定。根据其统计数据，今年前11个月惠城区本地与外地购房客户比为7：3，惠州本地购房者占大头，“统计口径是根据合同上记载的购房人现住址所在地或实际工作所在地来确定。”该局相关科室负责人说道。

数据显示，今年前11个月惠城区40个新领预售证入市的项目，共售出了8968套房源，其中本地客户占比72%，买了6640套房;省内城市如深圳、东莞、广州等城市客户买房1903套，占21%;外省占比6%，港澳台客户占1%。

在省内城市中，深圳客购房1126套，占总售出量的13%;广州次之，为228套，东莞客买了97套，其他城市的客户买了452套。

惠城新房1-11月购房人结构分析

新房源：新入市项目40个

总销量：8968套

本地客户：购房6640套，占比72%

省内客户：购房1903套，占比21% (其中，深圳客：购房1126套，占比13%;广州客：购房228套;东莞客：购房97套;其他城市客户买了452套)

外省客户：占比6%

港澳台客户：占比1%

12项目本地客超8成 4项目外地客达4成

东时记者留意到，纳入统计的惠城区40个楼盘中，本地客购房比例超8成的就有12个项目，例如富辰汇珑湾前11个月开盘2次，本地客比例分别达到88%、86%;中洲天御花园开盘4次，共计推出766套房源，其中有两次本地客群占据了8成以上，其余两次也达到68%、75%。另外，如保利达江湾南岸、鹏达南山壹号、汇显泰华园、深业高榜山1号，以及中信凯旋城花园等，本地群体占比均在80%以上。即使是今年的热销楼盘，如隆生皇冠花园、新力花园等，购房者依然是惠州本地客户占大头。

而外地客购房占比最高的项目是润城双璧湾，为46%，将近一半。其他外地客占地达到4成的还有荣灿中心、千花岛、星泽华府，外地客占比分别为45%、41%、44%。

此前，国家统计局惠州调查队对惠州去年10月至今年9月的楼市销售情况开展一系列市场跟踪调研，结果显示，通过“限价”、“限售”等政策调控后，惠州市区住宅市场整体呈现出“2级降档后平稳”的市场走势。

一位业内观察人士认为，今年上半年，惠城区楼市供求关系偏紧，主要受去年去库存政策影响，导致库存大幅下降，另受楼盘开发建设周期长等原因，市场供应跟不上旺盛的购房需求，而不是外地人大量涌入购房引起的。但到下半年，随着开发商推盘量增加，市民可选择的空间更多，市场呈现供求总体平衡、冷热不匀的局面。

新房销售冷热不均 二手房议价空间变大

楼市最近处于什么状况?近日，东时记者走访市场发现，相比今年来“买方、卖方都不够理性”的大众观感，在经过将近一年的疯狂，目前买方的理性已呈回归，房子已不再是不愁卖，而是重新受地段、配套、开发商口碑等多因素影响，热销楼盘延续抢购风潮，非热销楼盘则还有充足的房源。

新盘有的当天售謦有的火不起来

以上周新推240套新房源的鹏达南山壹号为例，当天全部售出，南部新城片区交通、未来规划等被买房者看好。在部门合力 “限价”的背景下，有的楼盘也是购买者众多，但并非所有楼盘都热销。以江北万科旁的某新盘为例，均价1.2万元/平方米，开盘2个月仍有比较多房源在售。有中介表示是因为楼盘要求加价8万元，加上楼盘本身较小，有购房者认为并不值。而在火车西站旁的某楼盘，均价9500元/平方米，尽管有规建惠新跨东江大桥，三环西路拉通后能直接通往江北等规划利好，但开盘多时，至今仍有较多房源。

对于这一现状，12月初惠州中原地产在周报中也建议房企紧抓年末冲刺机遇，应积极调整推盘节奏，跑量的同时可以适度调整价格策略，资金回笼宜早不宜迟。上述人士表示，如今在惠城区买不到房子，并非供小于求，这种现象只出现在部分热销楼盘，非热销楼盘则仍有充足房源，即使在惠湾片区，受深圳客户购房热情撤退影响，有的新房去化率也仅6成，冷热不匀局面明显。

市房管局提供的数据亦显示，截至今年1-11月，惠州全市商品房批准预售面积1334万平方米，签约成交1325万平方米，惠州一手住宅供应量102737套、成交量100822套，供求比1.02，相比2015年与2016年低于0.8的供求比，今年是最近两三年里供求关系最平衡的一年。

下半年二手房价出现松动

去年以来的楼市高烧，加上部门强力调控新房备案价格，让惠城区二手房价一度出现倒挂现象，近一年多来，不时传出二手房房东反悔而引发交易纠纷的案例。到了年末，随着二手房进入传统淡季，销量下降，东时记者在走访中发现，相比上半年，二手房议价空间有所增加。

市民黄先生从8月开始看房，从江北文昌片区看到东湖片区。他称，10月时，江北城市花园一楼梯房105平方米，开价150万元，同样户型在今年春节前卖108万元，当时他直言太贵了，但房东认为他不了解行情，导致他不得不将眼光转向东湖片区。在12月上旬，房东找到他告知130万元可卖，一周后又告知120万元可卖，黄先生称因他已下订了东湖花园4区的一套房，还没考虑清楚，上周该房卖出。但同样的城市花园小区楼梯房，有一套将两套房打通的户型，总面积200平方米，从开价270万元到一步步下降，如今开价255万元，但因房价太高，至今仍在待售。

在东湖花园4区，即使在二手房价较高的时候，某一楼户型也从8月出价180万元到10月以157万元的金额成交。黄先生称此前加了一些中介的微信，到了年底，不时会看到有降价10万元的房源挂出，如10月上旬荷兰水乡一期一户型降价10万元出售，东湖花园4区一望江户型，也只有8000元/平方米，比他买时的10000元/平方米要便宜。

尽管二手房交易网签存在滞后性，但从数据也大致可看出趋势。据市房管局统计数据，10月份，惠城区二手房交易1266套，环比上月(1631套)下降22.4%;11月份，惠城区二手房交易1226套，环比上月(1266套)下降3.2%;10、11两个月日均交易41套，较前9个月(19291套，日均71套)日均交易量下降约42.3%。

温馨提醒

根据融360最新房贷数据报告，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，环比10月上升1.13%。进入第4季度后，惠州与其它城市一样，受银行额度吃紧等因素影响，所有银行都全面上浮贷款利率，首套房商业贷款利率上浮10%，二套房利率上浮15%至40%。

市房管局提醒市民，购房首付一般至少占总房款的3成，贷款时利率上浮的幅度将跟随整个贷款周期，尤其是贷款额度较高的，当基准利率上调时，购房者要承担的月供压力会更大，少则增加数百元，多则增加上千元，购房人需注意防范风险，理性购房。