热门城市成交急冻 未来5-10年楼市临两大利空

2017年楼市，有两个明显特征：

其一是城市分化明显，在商品房市场上，三四线渐火，而一二线哑火。在火的三四线城市中，也主要表现为城市群周边的小城市，大多数的小城仍然没动静，不少还继续给补贴卖房;

其二是土地市场，土地市场虽然不如2016年那般，但仍然很抢手，房企买地花的钱仍然在以相当的比例上升。

这里就有问题了，商品房市场通过“四限”被摁在地板上动弹不得，但土地却仍然在按既定步调往上走，成本在涨，价格却不能涨，这还能玩?

房企仍然敢于继续以较高溢价率拿地，但他们也不是傻子，现在搞钱都不容易，买地之前他们都会仔细考察当地的人口流入状况、产业潜力以及基础设施配套，这是长远的考虑。短期他们还会考察当地房子的库存量，有没有很大的增加供应的能力。

而购房者呢，也不傻，现在还不一定是刚需的舞台，热门城市成交量急冻，说明刚需和投资都趴窝了，而三四线渐火，却不是刚需推动的。分析3月份70个大中城市的数据，你会发现，环比靠前的大多数都是小城市，而且主要是大城市和区域中心城市周边的小城市。

而且这些城市环比和同比的差距很小，说明它们是今年才开始启动的，更说明它们是被外来资金推动的。

问题不少，解决起来也很麻烦。

近期，房地产专家顾云昌就曾明确表示，目前针对房地产，能够做的仍然是短期手段，为了确保平稳，只能24紧盯，发现一个新苗头打掉一个新苗头。

至于真正的终极大招，长效机制复合疗法还得5-10年时间。为什么要这么长的时间，原因也是牵扯到各方，如何平衡实在很麻烦。更关键的是，长效机制生效后，地方的收入能否继续保持一贯的上升趋势，这个很关键，否则长效机制就是失败的，没有意义。

围绕着地方收入，长效机制会在税收、土地出让、金融、市场主体等方面开展详细的论证，所以顾昌运乐观预计是5-10年。

虽然这个机制短期内难以实现，但随着不动产统一登记的在明年投入运行，各方面应该都会加快布局。

特别是地方的收入，这一块现在压力挺大的，他们有这个动力去加快推动这个事。在长效机制中，我个人认为地方的收入来源有两大块：分别是房产税和遗产税。

现在人均住房面积已经超过了31平米，房地产市场正在快速向存量房市场转变。如何向存量房市场要收入，当然是持有环节的房产税和遗产税。房子多了，存手里要交钱，长辈的房子给晚辈也得要交钱。

需要注意的是，一旦这两个被推出，那就意味着楼市的好日子到头，也意味着新的增长模式形成。因为只有经济动力切换完成才能向存量房要收入。楼市的作用没有那么大了，可以开始一茬茬地割韭菜了。

这个时间点可能就是5-10年后，长效机制生效之时。到那个时候，除了部分地段优势逆天的房子之外，大部分房子的资产配置意义都不大了。