旭辉“二五计划”揭幕：3000亿元规模之战

在旭辉控股董事局主席林中的记忆里，2011年当他提出5年后销售业绩实现500亿元的目标时，周围一片哗然与质疑。那个时候对于年销售业绩仅有50亿元的旭辉而言，500亿元目标意味着10倍增长。2016年，旭辉第一个“五年战略计划”落幕，全年超过530亿元的销售业绩实现了林中5年前许下的承诺。

7月11日，旭辉正式对外发布“新五年计划”，这一次林中将眼光落在了3000亿元。不同的是，此时旭辉上下对于到2021年冲刺3000亿元的态度与五年前截然不同。“我们所有人都相信自己能够做到，核算各区域的自报目标更是远远超过了3000亿元，这让我们对未来更有信心。”林中表示。

从50亿元到500亿元，再到2021年实现3000亿元，数字足以证明旭辉的野心。

5年10倍增长从何而来

“只要干不死，就往死里干”的旭辉，用了5年的时间实现了从50亿元到500亿元的跨越。

林中认为，旭辉之所以能够顺利完成“一五计划”，得益于集团正确的战略布局与拿地策略。

为了实现“弯道超车”，旭辉在第一个“五年战略计划”中锁定了“三高一低”核心业务战略，即实现“高周转、高品质、高价值、低负债”平衡，从而追求可持续的、有质量的、安全的快速增长。

早前林中就曾表示：“真正的高周转是基于土地储备、产品结构及系统能力三方面的综合结果。”在此战略引导下，旭辉在过去5年迅速扩土，扩展城市布局，在土地市场频频摘果。

截至目前立足上海大本营，在“战略聚焦、深耕一二线”的城市布局策略引导下，旭辉形成华东、华北、华南及华中四大区域全国化布局，进入及深耕31个城市。2016年，旭辉进军宁波、佛山、郑州、济南和三亚等城市，并在上海、苏州、合肥、杭州、天津等深耕城市强势杀入当地TOP10阵营。

“不拿高价地”一直是旭辉近年来不变的拿地战略。尽管是在“高价地”频出的2016年，旭辉在土地市场虽然活跃，但仍坚持不错、不漏、不贵的“三不”原则。林中曾表示：“拿地跟买股票差不多，别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧。拿地就是一项投资，而投资的核心就在于你对未来的判断。”

除了对土地市场的预判与土地成本的严格控制，旭辉也是较早开启企业间合作的房企之一。在林中看来，在房地产行业“新常态”下，开发商之间的合作也将成为一种常态。

同样是在这5年期间，旭辉还完成了从“刚需之王”到中高端改善的产品转型。为了匹配城市布局，旭辉在过去5年采用“721”产品策略即“70%住宅，20%销售型商办，10%其他创新类产品”。基于对自住改善型需求市场的看好，2014年以来，旭辉将刚需与改善型产品比重由之前的8:2逐步调整至5:5，向改善型需求倾斜。

3000亿业绩冲刺去向何方

“一五”落幕，旭辉的“二五计划”正徐徐展开。到2021年实现3000亿元销售业绩，进入行业TOP8是旭辉的终极目标。

就在正式发布“二五计划”一周前，鉴于上半年销售表现，旭辉集团于7月5日宣布上调2017年全年合同销售目标23%，由原定的650亿元，调升至800亿元。据数据显示，2017年上半年旭辉完成销售业绩471.5亿元，同比增长52.7%，位列全国房企第17位。按照上调后800亿元的业绩目标，上半年已完成年度目标的约59%。

中国房地产报记者根据公开数据统计，2017年上半年旭辉总计斩获32幅地块，总规划建筑面积达442.55万平方米。其中，仅6月份就新增15幅地块，扩张速度惊人。

事实上，旭辉2017年上半年的表现足以折射出未来五年的战略转变。刚刚过去的上半年，除了进一步巩固华东和华北布局，旭辉在华中和华南地区动作频频，不仅以参拍、合作等多种形式在重庆、成都、郑州等地区发力，还正式亮相华南，并以全新的粤港大湾区战略与原有的珠三角布局两相呼应，夯实其在华南的战略版图。

林中告诉中国房地产报记者：“接下来旭辉全国化布局城市由目前的31个城市增加到70个。遵循‘战略聚焦、深耕一二线’的城市布局策略旭辉未来要全面布局一二线及进入更多的三四线城市。先抢占一二线热点，再下沉辐射到周边的潜力三四线。”

以江苏省的布局为例，目前旭辉在江苏设有苏南、南京两个事业部。苏南总部位于苏州，在领先区域市场后逐渐过渡到周边的南通、无锡、宜兴、张家港等城市，从而扩大区域影响力。

鉴于对行业发展的预判，未来五年旭辉的高速扩张仍会继续。

旭辉将其“二五计划”总结为“一体两翼”，即主航道战略、“房地产+”战略以及地产金融化战略。在坚持地产开发业务的同时，寻找业务增长点和价值实现点，将触角伸向商业管理、物业与社区服务、教育、公寓租赁、EPC(住宅产业化)等领域，加深与金融企业合作，提升资本影响力，增强企业在土地资源端的竞争力。

为了使管理体系与3000亿业绩目标相匹配，旭辉还提出“大平台+小集团+项目集群”的组织结构调整。大平台即集团总部，拥有信息、知识、资本、投资等共享资源，小集团则是指各个区域。预计未来旭辉将有21个区域性集团，每个集团业绩水平平均在200亿元以上，而项目集群将达到500到600个。

据中国房地产报记者了解，旭辉对于各个区域业绩指标的要求已经下达。以2016年新进入的城市海南为例，目前项目数量已达4个，按照规划该区域预计在3年间实现销售金额突破100亿元。而逐步发力的华南区域，旭辉也计划在5年内是销售业绩达到300亿元。

林中表示：“在快速发展的过程中，少一分浮躁，多一份产品心、工匠心。另外，旭辉还是成果导向，讲究军功章文化，有绩效才能有利润。”