被限购后无法交易 定金能返还吗？

“在政策多变的当下,如您在自己购房资格问题上不甚清楚，请在购房前多方咨询专业意见。在支付完定金后发现自己限购时，应及时咨询专业房产律师，并保留好相应的证据，毕竟法院在处理小业主与开发商之间关于限购产生的纠纷还是比较倾向于小业主。”

——上海凯正律师事务所

杨仲侃律师

自上海实施楼市限购令数年来，被限购的购房者与开发商之间发生的定金合同纠纷、商品房预售合同纠纷屡见不鲜。这些纠纷往往都是由于购房者被限购后无法继续进行交易，开发商又不愿退回定金而引发。由于双方无法达成一致，不少难以解决的纠纷最终诉至法院。根据案件中原被告双方责任归属的不同认定，法院判决也并不相同。在此类纠纷不断发生的当下，对买卖双方来说，有必要搞清由于限购而无法进行交易的责任归属问题，因此本期地产星空·买房360解答站特邀上海凯正律师事务所杨仲侃律师点评有关案例，为读者解惑。

案例一：购房者不清楚是否被限购，交易不成，定金返还。

家住虹口的秦女士欲购买浦东某别墅，但由于限购，与开发商发生了定金合同纠纷。秦女士诉至法院，称其在签订《意向金合同》时尚不清楚自己是否为限购对象，但开发商销售人员承诺她可以购房。《意向金合同》签订后，秦女士得知自己为限购对象，开发商出主意说可以设立公司以公司名义购房，她遂以自己的名义先签订《定金合同》，并注册了公司。此后双方就以公司还是个人名义购房等继续磋商，不过后来秦女士了解到以公司名义购房今后出售房屋税费很高，所以还是希望以个人名义购房，并希望等落户之后再买，但开发商不同意，致使双方协商未成。

审理中，秦女士递交了短信记录、电话录音等证据，证明确曾就购房主体与开发商销售员刘某进行过协商，协商不成后，刘某也同意退还包括定金在内的全部已付款。

最终法院判决开发商返还秦女士已支付的定金。

律师点评：本案的争议焦点在于双方未能按约签订《上海市商品房预售合同》　的原因和责任归属。开发商作为专业的房地产开发商，理当清楚上海市的房屋限购政策并及时指导购房者。但开发商工作人员未积极履行应尽的告知义务，相反，在双方就购房主体及退款协商过程中，开发商人员还同意退还包括定金在内的全部已付款，而根据相关法律规定可以认为系职务行为，故本案双方已就不再履行买卖协议达成一致意见，因此双方未能签订《上海市商品房预售合同》，不可简单归责于秦女士。法院也是据此不支持开发商的要求。

案例二：购房者被限购后提供假身份信息，交易不成，须支付违约金。

范先生起诉至法院，称与开发商签订了《上海市商品房预售合同》，购买嘉定某房产，总价为550万元。合同签订后，按约支付了165万元的购房款，但因银行贷款政策收紧，导致无法获得剩余的银行贷款，致使合同无法继续履行。另外，范先生认为自己被限购，即使付清全额房款，最终也无法取得房地产权证。请求判令解除合同，并要求开发商返还购房款和违约金。

开发商辩称，签订预售合同时曾多次询问范先生是否是限购对象，范先生并未告知开发商其户籍在黑龙江省，而称其系上海市户籍，并出示了上海市身份证，并填写配偶信息，使得开发商相信其系本地户籍具备购房资格，双方才签订预售合同，故开发商对此并无过错。事后范先生系因资金困难向开发商提出解除合同，并未提出是因限购。

最后，法院酌定范先生承担违约金20万元。

律师点评：双方缔约时相关限购政策已经出台，双方当事人理应知晓政策内容，范先生在明知其户籍已迁至黑龙江省且其属限购对象的情况下，并未提交真实的户籍信息，存在过错;而开发商已按本市居民家庭购房标准审核了范先生的购房资格，要求范先生填写家庭成员及名下住房情况申报表，尽到了审核义务，因此范先生须承担违约金。